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경매비타민 - 40. 대항력에 대한 개요 (1)

40. 대항력에 대한 개요 (1)

어느덧 7월의 중순입니다.
뭐니뭐니해도 휴가기간의 시작이라는 점에서 많은 분들이 설레이실줄 압니다.
법원경매계도 하계휴가를 맞이해서 다소 조용한 분위기인점을 여러분들도 참조하세요
다만 이럴때일수록 경매학습에 대한 고삐는 늦추지 않았으면 합니다.

자, 오늘은 저와 함께 주택임대차에 대한 대항력 전반에 대한 부분을 이해해보는 시간을 가졌으면 합니다

실무에서 주택을 낙찰받을때 가장 중요한 부분, 또한 배당과 관련해서도 가장 많이 대두되는 부분이 바로 대항력 부분입니다. 그러한 부분을 잘 인지하시고 오늘도 열심히 하시기 바랍니다.

1. 대항력의 의의

대항력이란 임대차 기간 중에 주택에 관한 소유권의 변동이 생기더라도 임차인이 주택의 신소유자에게 기존의 임차권의 승계존속을 주장하여 사용·수익할 수 있는 효력을 말한다.

2. 대항력의 요건

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(법 제3조 제1항)고 하여 대항력의 요건으로 주택의 인도와 주민등록을 마칠 것을 요구하고 있다.

주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정은 동법의 규정에 따라 대항요건을 갖춘 임차권자에게 제3자에 대한 대항력을 부여한다는 취지를 규정한 것에 불과하고 그 임대차 목적물의 경락대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 부여하는 취지를 규정한 것은 아니다.

3. 대항력의 취득시점

대항력의 취득은 주택의 인도와 주민등록전입을 모두 갖추었을 경우 그 익일부터 취득한다고 규정되어 있다.

즉 인도를 먼저 갖추고 이후 주민등록전입이 이루어졌다면 그 다음날에, 주민등록전입을 먼저 갖추고 이후 인고를 갖추었다면 그 다음날에 대항력이 발생한다.

또한 주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다

♠관련대법원판례

사건의 표시 대법원 1999.5.25. 99다9981, 건물명도
판시사항
주택임대차보호법 제3조에 의한 대항력이 생기는 시점인 '익일'의 의미(=익일 오전 영시)
재판요지
주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 '익일부터' 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이다

즉 대항력을 취득하기 위해서는 주택의 인도 즉, 임차 목적물인 주택에 대한 점유, 즉, 사실상의 지배가 사회통념 또는 거래관념상 임차인에게 이전하여야 하며, 임차주택의 소재지에 주민등록전입을 마쳐야 한다.

** 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다

임차주택의 실제 지번과 임차인이 전입신고를 한 지번이 서로 일치하지 아니하거나 실제로 존재하지도 않는 지번으로 주민등록을 한 경우에는 부실한 주민등록으로서 대항력을 취득할 수 없다.

다만, 아파트(5층 이상의 주택), 연립주택(동당 건축연면적이 660평방미터를 초과하는 4층 이하의 주택), 다세대주택(동당 건축연면적이 660평방미터 이하인 4층 이하의 주택)은 공동주택으로서 이에 대한 주민등록은 지번이외에도 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재하여야 한다.

4. 대항력의 존속기간

주택임차인이 경매절차에서 우선변제를 받기 위한 대항력의 존속기간은 언제까지 계속되고 있어야 하는가에 대해 대법원 판례는 주택의 점유와 주민등록의 요건은 적어도 최종매각결정기일까지(지금은 배당요구종기일까지)는 계속하여 구비하고 있어야 한다고 하였고,

임차인이 임대인으로부터 주택을 임차하여 임차인의 가족과 함께 그 주택에 대한 점유 및 전입신고를 완료한 후, 이후 임차인만이 주민등록을 다른곳으로 일시 퇴거하였다가 그 후 약 몇 달후에 임차인이 주민등록을 다시 임차주택의 주소지로 전입신고를 한 사실, 그러나 그의 다른 가족들은 위 주민등록의 주소지를 변경한 바 없이 계속하여 임차주택의 주소지에 주민등록이 되어 있었던 경우에는 주택임대차보호법 소정의 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이므로 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

또한, 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이하는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다.

NOTE

1. 대항력이란 주택의 신소유자에게 기존의 임차권의 승계존속을 주장하여 사용·수익할 수 있는 효력을 말한다.

2. 대항력의 취득은 주택의 인도와 주민등록전입을 모두 갖추었을 경우 그 익일부터 취득한다고 규정되어 있다.

또한 주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다

3. 임차인의 대항력은 배당요구종기일까지는 존속해야 한다

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무