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경매비타민 - 41. 대항력에 대한 개요 (2)

41. 대항력에 대한 개요 (2)

본격적인 휴가철이 시작되었습니다
다만 아쉬운 것은 지난번 집중호우로 피해를 입었던 강원도 일부지역이 아직까지도 복구가 완벽하게 되지 않은데 있습니다.
빠른 복구를 기원합니다
또한 이글을 읽는 많은 분들 휴가 잘 보내시고요 특히 가족과 함께하는 휴가였으면 하는 바램입니다

그러한 가운데 자아발전을 위한 학습에도 게으르지 않았으면 합니다.

오늘은 대항력에 관한 두 번째 강의시간을 갖도록 하겠습니다.

오늘의 핵심 강의주제는 바로 대항요건의 하나인 주민등록에 대한 부분입니다

1. 주민등록과 관련하여

(1) 임대차의 대항요건인 주민등록의 유효여부에 관한 판단 기준

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.

(2)주택임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우

대항력을 상실하였다가 재전입한 시점부터 새로운 대항력이 발생하는 것이다.

즉 2005. 10. 1. 전입신고를 하였다면 10. 2. 새벽0시에 대항력이 생기나 이후 11. 1. 에 다른 곳으로 전출신고를 하였다면 그때부터 기존 주택에 대한 대항력은 상실하게 되고, 이후 다시 12. 1.자로 전입신고를 하였다면 12. 2. 새벽0시에 대항력이 다시금 발생할 뿐이다.

실무에서 많이 언급되는 부분이기 때문에 여러분들의 각별한 주의가 필요하다.

(3) 대항요건인 주민등록에 배우자나 자녀의 a주민등록의 포함여부

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고, 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다.

임차인의 가족들이 건물소재지에 주민등록전입신고를 마친 이상 비록 임차인 자신의 주민등록전입신고를 마치지 아니하였다고 하더라도 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위한 요건으로서의 주민등록을 마친 것으로 봄이 상당하다.

(4) 주민등록과 임차주택의 주소지 불일치 등에 따른 경우

원칙적으로 유효한 주민등록전입으로 볼 수 없어 대항력이 발생하지 않는다.

아울러 구분소유권으로 되어 있는 공동주택인 경우에는 지번, 동, 호수까지 정확히 전입신고하여야 하고, 다가구주택인 경우에는 층과 관계없이 지번까지만 전입신고하면 유효한 주민등록전입으로 본다.

NOTE

1. 주택임차인이 주소를 옮기면 옮기는 시점으로부터 대항력을 상실되었다가 다시금 재전입한시점에 다시금 대항력을 취득한다.

2. 유효한 전입신고의 당사자는 임차인만이 아닌 임차인의 배우자나 자녀도 가능하다.

3. 유효한 주민등록전입신고와 관련하여서,

다가구주택은 번지까지만 신고하면 유효한 반면에 구분등기가 되어 있는 다세대, 빌라, 아파트등의 건물의 임차인은 번지 및 동, 호수까지 정확히 신고하여야 유효한 전입신고로서 보호받을 수 있다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무