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투자비타민 - ★여기서잠깐! 분양업체와의 잦은 시비거리 베스트 5

- 계약관계 상식선으로만 생각하면 부작용 불러올수도 -

상가는 아파트와 달리 고정적인 월세 수입을 얻을 수 있는 이점이 있으나 이에 못지 않게 투자의 위험성도 내포하고 있다.

보통 경기나 정책등의 외부요인에 따라 투자결실의 정도가 달라지기도 하며 분양업체와 약속 이행 여부를 놓고도 많은 잡음이 발생하기도 한다.

특히 상가투자 환경에 대한 투자자의 이해도가 부족해 분양업체의 일방적인 리드에 이끌리다 보면 낭패를 보기 십상이니 각별한 주의를 기울이지 않으면 안된다.

일반적인 상식으로 판단되는 사안이라도 이따금씩 초보투자자들을 뜻밖의 궁지로 몰아넣을 수도 있다는 이점 또한 기억을 해야 한다.

이와관련해 본 강좌에서는 자칫 초보투자자들이 오류에 빠져 훗날 분양업체와의 시비거리가 될 수 있는 5가지 사항들을 선별해 보았다.

먼저 상가의 선점을 의미하는 ‘청약금’(보통 100~300만원 내외)의 경우, 만약 투자자가 정계약을 포기한다면 청약금을 되돌려 받을 수 있는가 하는 사항이다.

물론 대개 분양업체는 정계약 포기시 ‘청약금’을 반환해 준다. 그러나 때론 분양업체 관계자가 청약금만으로 투자자의 의지를 굳히기 위해 정계약서를 발급해주기도 한다.

이때 투자자는 ‘청약금’만 냈으니 계약해제시 필경 반환되는 금액으로 생각하겠지만 분양업체는 계약서를 근거로 앞서 지불한 ‘청약금’은 10%의 정계약금중 일부라며 돌려주지 않을수도 있으니 ‘청약금’의 성격을 사전 분명히 해둘 필요가 있다.

투자자 사정에 의해 계약을 포기하거나 분양업체로부터 계약포기 종용을 받을 경우 분양업체는 계약해제로 인한 손해배상인 즉 ‘위약금’을 계약자에게 청구할 수 있다.

그러나 대다수는 위약금의 규모를 계약금의 10% 내지 그동안 납입(계약금 중도금 일부)했던 금액의 10%로 알고 있으나 계약서에 명시된 내용을 자세히 훝어보면 총 분양금액의 10%로 되어 있다는 사실을 알아야 한다.

가령 총 분양금액이 5억이면 10%인 5천만원의 위약금을 물어야하는 것이지 계약금 5천만원의 10%인 5백만원을 지급해야하는 것이 아니다.

물론 분양업체측의 계약 위반시 계약자는 그 반대로 분양대금 총액의 10%를 받을 수 있으나 계약서에 명시된 사항인지는 분명히 해둘 필요가 있다.

연체료에 대한 부분도 분양업체와 투자자간 분쟁의 소지가 많다. 가령 분양업체가 중도금 및 잔금 납부 일정에 대해 문서를 통해 납부 수일전에 발송했으나 전달과정에서 누락되어도 이미 계약서상에 납기일이 게재돼있으면 분양업체의 추가 통보가 없어도 일단은 계약자가 그 납입 일자를 준수해야 한다.

은행권에서 담당자가 대출이자에 대한 납입일자를 기준으로 사전,사후로 전화 연락을 취해주는 맥락과 동일하게 생각해서는 안되며 분양업체 영업 담당자가 알아서 제때 통보해 주겠거니 하는 안일한 생각은 버리고 스스로 관련 사항을 기억하고 일처리를 해야 한다.

천재지변, 건축자재 공급 파동등 불가항력인 사유라면 분양업체측의 사전 통보를 통해 상호간 입점지연에 대한 이해관계를 구축할 수 있다.

다만 분양업체의 납득하기 어려운 공사지연으로 계약자는 지체보상금을 요구하거나 이의를 제기할 수 있다. 그러나 계약서상에 열거한 지연사유가 너무도 포괄적일수 있으니 계약전 꼼꼼히 점검해 분양업체와의 충돌을 예방해둘 필요가 있다.

그 외 분양업체 관계자의 전매나 임대약속이 정작 불이행돼 이를 두고 벌이는 싸움도 빈번하니 특약사항은 구두협약으로 그칠것이 아니라 계약서에 분명히 명시를 해두는 것이 유리하다.

상가투자를 흔히 ‘고수익 고위험’의 대표적인 투자 상품이라 정의하는 이유에 대해 조금이나마 이해되었길 바라며 초보투자자들은 늘 돌다리를 두드려보는 심정으로 투자에 임해야 시행착오를 줄일수 있슴을 상기하기 바란다.

NOTE

투자자는 ‘청약금’만 냈으니 계약해제시 반드시 돌려받는 돈으로 생각하겠지만 분양업체는 계약서를 근거로 앞서 지불한 ‘청약금’은 10%의 정계약금중 일부로 보기 때문에 돌려주지 않을수도 있으니 ‘청약금’의 성격을 사전 분명히 해둘 필요가 있다.

위약금의 범위는 일반적으로 총 분양금액의 10%이며 분양업체의 납득하기 어려운 공사지연으로 계약자는 지체보상금을 요구하거나 이의를 제기할 수 있다. 그러나 계약서상에 열거한 지연사유가 너무도 포괄적일수 있으니 계약전 꼼꼼히 점검해 분양업체와의 충돌을 예방해둘 필요가 있다.

가령 분양업체가 중도금 및 잔금 납부 일정에 대한 공식 문서 발송을 납일 기일 전에 발송했으나 공문 전달이 제대로 이뤄지지 않는다 해도 계약서상에 납기일이 게재돼있으면 별도의 통보가 없어도 일단은 계약자가 그 납입 일자를 준수해야 한다.

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