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경매비타민 - 43. 소액임차인에 대하여

43. 소액임차인에 대하여

어느덧 8월의 중순입니다.
저도 하계 휴가를 맞이하여 처갓집인 삼척 호산에 잠시 다녀왔습니다.
잠시동안의 휴식이 앞으로의 생활에 많은 힘이 될 것으로 확신합니다.

오늘 이시간에는 경매절차에서 특히 주택임대차, 상가임대차에서 많이 언급되고 있는 소액임차인에 대해 알아보기로 합니다

1) 소액임차인의 의의

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다(법제8조 제1항).

즉 개시결정기입등기전에 대항력을 갖추어야 한다.

위 제1항의 규정에 의하여 우선변제 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지가액포함)의 2분의 1의 범위내에서 정한다.

이는 무주택 영세민의 전재산이나 다름없는 임차보증금을 보호하고자 하는 사회정책적 차원으로 서민 주거생활의 안정을 위함이다. 다만 보증금의 다소간의 차이로 위 소액임차인으로서 보호를 받고 못받는 현실이 아이러니다.

예를들어 보증금이 4,000만원과 4,500만원인 경우 전자는 1,600만원을 최우선변제받는 반면 후자는 소액임차인이 아니어서 한푼도 배당받지 못한 사례가 적지 않다.

2) 소액임차인의 범위와 최우선변제액등

보증금 중 일정액의 보호규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 서울의 경우 즉 법 개정으로 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 4,000만원, 광역시(군지역과 인천광역시 지역은 제외한다) 지역은 3,500만원, 그 밖의 지역은 3,000만원 이하인 임차인으로 상향하여 2001년 9월 15일부로 시행하고 있다.

보증금 중 일정액의 보호규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위도 서울의 경우 즉, 법 개정으로 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 1,600만원, 광역시(군지역과 인천광역시 지역은 제외한다) 지역은 1,400만원, 그 밖의 지역에서는 1,200만원으로 상향하여 2001년 9월 15일부터 시행하고 있다.

▣ 소액임차인의 기준 및 최우선변제액

시행일자	지역	소액임차인의 기준 및 최우선변제액
1984.6.14.부터	특별시 및 광역시(군지역은 제외)	300만원 이하
1984.6.14.부터	기타지역	200만원 이하
1987.12.1.부터	특별시 및 광역시(군지역은 제외)	500만원 이하
1987.12.1.부터	기타지역	400만원 이하
1990.2.19.부터	특별시 및 광역시(군지역은 제외)	2,000만원 이하 임차인 중 700만원
1990.2.19.부터	기타지역	1,500만원 이하 임차인 중 500만원
1995.10.19.부터	특별시 및 광역시(군지역은 제외)	3,000만원 이하 임차인중 1,200만원
1995.10.19.부터	기타지역	2,000만원 이하 임차인중 800만원
2001.9.15.부터	특별시, 인천광역시, 과밀억제지역	4,000만원 이하 임차인 중 1,600만원
	광역시(군지역과 인천광역시 제외)	3,500만원 이하 임차인 중 1,400만원
	그 밖의 지역	3,000만원 이하 임차인 중 1,200만원

3) 소액임차인의 최우선 변제청구의 절차와 방법

임차주택이 경매개시되었을 경우 법원은 소액임차인의 유무 및 그 우선변제권 행사를 확실하게 하기 위하여 우선 집행관으로 하여금 임차인 현황을 조사하도록 하는 임대차 조사보고명령을 하고, 위 조사보고서와 임대차계약서 등에 의하여 소액임차인으로 확인되는 입주자들에 대하여 배당요구통지서를 송부하여 배당요구의 절차와 방법 등을 알려주며, 소액임차인은 경매절차상의 이해관계인으로 보아 경매기일통지 등을 해주고 있다.

이와 같이 법원의 통지를 받거나 아니면 그와 같은 통지가 없다고 하더라도 소액임차인에 해당하는 임차인은 주택에 대하여 경매절차가 진행중인 때에는 자신이 경매목적물에 소액보증금으로 임차하여 입주하고 있는 사실을 증명할 문서로서 임대차계약서 사본, 주민등록등본 등을 첨부하여 배당요구종기일까지 권리신고 및 배당요구신청을 하여야 한다.

4) 소액임차인의 최우선변제권 행사

(1) 요 건

소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매개시결정기입등기 이전에 주택의 인도와 주민등록전입이라는 대항력을 갖추어야 한다. 또한 임차인으로서는 최종 매각결정기일까지 대항력을 유지하고 있어야 한다.

(2) 소액임차인의 배당요구기한

소액임차인이 경매절차에서 우선변제를 받기 위해서는 첫 매각기일 이전까지 반드시 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있고. “적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제권청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성 · 확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.

즉 진정한 소액임차인이라 하더라도 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 배당받을 수 없고 그로인해 후순위권리자가 배당을 받았다 하더라도 그를 상대로 부당이득금반환청구소송도 불가능하다.

5) 소액임차인보호와 관련한 구체적 내용

1) 현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 본문에서 주택의 인도와 주민등록의 전입신고를 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택 등의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다.

또한, 주택임대차보호법은 일정한 임차인에게 보증금 중 일정액의 범위내에서 최우선변제권을 인정하고 있다. 최우선변제권이란 일반채권자, 후순위담보권리자 보다는 물론이고 자신보다 먼저 담보권을 설정한 담보권자보다도 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리다.

따라서, 최우선변제권을 인정받기 위해서 임차인은 그 주택에 대한 경매신청기입등기전까지 그 주택에 대한 대항력을 유지하고 있어야 한다. 확정일자와는 무관하다.

2) 소액임차인의 보증금을 다른 담보물권자에 우선하여 변제받기 위한 요건으로 주택에 대한 경매신청기입등기 이전에 대항력을 유지하고 있어야 하고, 그 대항력은 최종매각결정기일까지 유지하고 있어야 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있다.

3) 주택을 임차한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상에 확정일자를 갖추면 경매·공매시에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 따라서 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었다면, 환가대금에서 선순위저당권자의 배당액을 배당하고 난 나머지 금액에서 후순위 채권자들보다 우선하여 변제받을 수 있으나 임대차계약서상에 확정일자를 갖추지 않았다면 우선하여 변제받을 수 없다. 그러나 확정일자를 받아두지 않았더라도 최우선변제권이 인정되는 소액임차인으로서 주택가액(대지포함, 경매비용 제외)의 2분의1 범위 내에서 담보물권설정일(근저당,저당)을 기준으로 하여 소액보증금의 한도를 적용하여 최우선변제를 받을 수 있다

4) 소액임차인들의 최우선변제금액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있고, 그 금액비율에 따라 안분배당한다.

5) 임금채권(근로자의 최종 3개월치 임금과 3년치 퇴직금)과 소액보증금의 채권은 모두 최우선순위의 채권이므로 임금채권과 소액임차보증금 채권의 채권액에 비례하여 평등하게 배당받게 된다.

6) 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다.

NOTE

1. 소액임차인은 임대차보증금 중 일정금액이하인 임차인에대해 일정금액에 대해 최우선변제를 해주는 임차인이다.

2. 소액임차인이 배당을 받기위해서는 경매개시결정기입등기전에 대항력을 취득해야하고 아울러 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 하여야 한다. - 소액임차인과 확정일자는 전혀 무관하다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무