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경매비타민 - 48. 상가건물임대차보호법 (2) - 대항력

48. 상가건물임대차보호법 (2) - 대항력

벌써 8월의 마지막째주입니다

지난 여름의 폭염이 어느덧 많이 진정된 듯 합니다.

아침에 딸아이가 일어나 춥다고 이불 덮어달라고 하는 이야기를 듵고, 날씨가 많이 쌀쌀해졌음을 실감할 수 있었습니다.

오늘은 상가건물임대차보호법에서 중요한 대항력에 대해서 알아보기로 합니다.

1. 대항력

상가 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(법 제3조 1항)

위 대항력의 효력은 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가지는 자에 대해 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 가지고 있다는 의미이다.

즉 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 임차인은 동 승계인에 대하여 임차인의 지위를 승계시켜서 임차인은 임대차 계약기간 동안 임차권 지위를 유지하고, 임대차보증금 반환시까지 계속해서 거주할 수 있는 것이다.

아울러 건물의 인도와 사업자등록은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라, 존속요건이기도 하다. 대법원은 주택임대차에 관하여 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다 하였다.

즉, 대항력은 임차인이 대항요건 취득 이후에 매매등으로 임차건물의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리로서 임차인은 임대차기간동안은 건물주가 바뀌더라도 임차권자로서의 지위를 유지하며, 임대차계약기간동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속거주할 수 있다.

임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음날부터 대항력이 발생한다.

임대차계약서상 내용이 사업자등록과 일치하고, 임대차목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 한다.

또한, 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포함시켰으므로 계약변경시 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 한다.

따라서, 현재 상가를 임차하여 사업을 하고 있으나, 사업자등록을 하지 않은 임차인의 경우 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록신청을 하여야 한다. 확정일자는 사업자등록신청과 임대차계약서에 동시에 받을 수 있다.

NOTE

1. 상가 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 즉 대항력이 생긴다.

2. 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무