투자비타민 - 상가매매시 세금절약 방법 -가족명의 등기 신청과 장기보유특별공제-

얼어붙은 주택시장에 대한 대안으로 투자자들의 관심을 끌고 있는 상가 투자.

그 중 가장 안정적이라고 인정되는 것이 임대수익을 목적으로 상가를 분양받거나 상가건물을 매입하는 방법이다.
많은 이들이 이러한 투자로 임대수익과 함께 매매차익 등의 소득을 올리고 있다.

그러나 소득이 늘어나는 만큼 함께 늘어나는 것이 있으니 바로 세금이다.

피해갈 수 없다면 조금이라도 덜 내고 싶은 것이 투자자들의 한결같은 욕심일 것이다.

임대수익을 목적으로한 다음의 두 가지 상가 투자 사례를 통해 세금을 절약하는 방안을 살펴본다.

◆추가 임대소득위한 상가매입은 아내 명의로=현재 연봉 7000만원을 받고 직장에 다니고 있는 A씨는 노후대비를 위해 기준시가 2억원 상당의 상가건물을 자신의 명의로 구입했다.

A씨는 현재의 직장을 퇴직하고 난 후 노후를 위해 직접 상가를 운영해볼 목적으로 상가건물을 구입한 것이다.

그러나 아직 그는 40대 중반이고 회사를 계속다니고 있기에 다른 이에게 상가를 빌려주고 임대수익을 올리고 있다.

생각보다 많은 임대수익에 A씨는 큰 만족을 느끼고 있다.
 
A씨의 상가 매입의 방법이 가장 현명한 선택이었을까?

기존에 소득이 있는 A씨같은 경우는 상가건물을 매입해 추가로 발생되는 소득이 있을 경우 과세표준이 틀려져 납부해야 하는 세액이 많아진다.

연봉이 7000만원(평균 근로소득과세표준 3500만원)인 A씨가 상가 임대소득을 통해 1500만원을 추가로 벌게 된다고 가정하자.

이 경우 근로소득 3500만원과 임대소득 1500만원을 합한 5000만원에 대해 26%의 세율을 적용받아 850만원의 소득세를 납부해야 한다.
 
만약 상가를 고정소득이 없는 아내 명의로 매입했다면 근로소득 3500만원에 대한 17%의 세율이 적용돼 505만원의 소득세만 내면 되고, 아내는 상가임대소득 1500만원에 대해 17%의 세율이 적용 165만원의 소득세를 내게 된다.

즉, 이 부부는 총 670만원의 세금만 내게 되어 A씨 명의로 되어있을 때보다 180만원정도의 세금을 절약하게 되는 것이다.

또한 아내의 명의로 되어 있을 경우 ‘부녀자 공제’ 등의 혜택을 추가로 받을 수 있어 세금을 더 절약할 수 있다.

A씨의 경우처럼 처음부터 아내의 명의로 상가를 매입하지 않았다면 증여하는 형태로 상가의 명의를 전환해야 하는데 이 경우 증여세 문제를 주의해야 한다.

부부사이에는 10년 이내 증여재산을 합한 금액이 3억원까지 증여세가 과세되지 않지만 3억원을 초과하면 증여세가 과세되므로 명의를 전환할 생각이라면 등기이전에 증여세와 함께 등록세, 취득세 등을 꼼꼼히 따져보아야 세금을 절약할 수 있다.

A씨의 경우는 매입한 상가건물이 기준시가가 2억원이므로 증여세가 발생하지 않기에 아내의 명의로 전환 등기한다면 세금을 절약하는 효과를 볼 수 있다.

◆매매차익을 노린다면 3, 5, 10년 기준으로 팔아라=B씨는 서울 마포구 지역에 상가를 마련해 2년 6개월 동안 임대업을 해왔다.

그동안의 임대수입으로 돈이 제법 모이자 더 큰 상가를 마련하고픈 욕심이 생겼다.

마침 가지고 있던 상가의 가격도 올라서 구입시보다 5000만원의 매매차익을 노릴수도 있는 상황.

B씨는 지금의 호기를 놓치지 않고 상가건물을 양도하는 것이 좋을까?

정부가 시행하고 ‘장기보유특별공제’라는 제도는 3년이상 보유한 토지와 건물(미등기자산은 제외), 주택 등을 양도할 경우에 양도차익에서 양도차익에 일정비율을 곱한 금액을 공제해 주는 것이다.

공제율은 보유기간이 3년이상 5년 미만을 경우 양도차익에 10%가 공제되며, 5년이상 10년 미만인 경우엔 차익의 15%, 10년이상의 경우에는 차익의 30%가 공제된다.

B씨처럼 상가를 매입해 임대하다 5000만원의 차익을 남기고 양도하게되면 2년 6개월일 경우는 양도세가 약 832만이지만 3년 1개월일 경우 10%가 공제된 약 697만이 된다.
 
B씨는 급한 경우가 아니라면 6개월여를 더 기다렸다가 매매를 하게되면 약 135원의 세금을 줄일 수 있게 되는 것이다.

이처럼 장기보유특별공제는 누진효과를 완화해 납세자를 보호하기 위한 제도로 운영되고 있지만 2007년부터는 규제대상인 투기거래에는 3, 5, 10년의 보유연한을 충족했다하더라도 혜택이 주어지지 않는다.

즉, 투기거래 유형이라 인정되는 1세대 3주택, 1세대 2주택자(2007년부터 시행), 비사업용 토지 미등기전매(2007년 시행) 등에 대해선 공제가 적용되지 않는 것이다.

이와 관련해 서울 및 5대 수도권 이외의 지역에서는 1세대 1주택자가 주택을 3년이상 보유하면 양도세가 비과세되기 때문에 장기특별공제의 의미가 없다.

서울 및 5대 수도권 지역에서 부동산을 3년이상 보유하고 있는 사람에게는 3, 5, 10년을 기준으로 하는 장기특별공제를 통해 세금을 절약하는 방법을 노릴 수 있다.

NOTE 1. 기존의 소득이 있는 사람은 임대수익 목적의 상가구입시 소득이 없는 가족의 명의로 등기신청을 해야 소득세를 절약할 수 있다. 2. 상가를 처분할 때 투기러래 유형에 해당하지 아니하고 서울 및 5대 수도권 지역에 거주한다면 매매차익에 대해 '장기보유특별공제' 혜택을 3, 5, 10년 기준으로 받을 수 있다.

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