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경매비타민 - 52. 상가건물 임차인들 이런게 궁금해요

2002. 11. 1. 시행된 상가건물임대차보호법에 대한 문의전화가 최근 다시 많아졌다. 과연 임차인들은 어떤 내용들을 궁금해 할까? 그 중 첫 번째....

1. 대학로에서 호프집을 하시는 오사장님과의 전화통화

　　 “설 교수 나도 상가건물임대차보호법 적용을 받을수 있는건가?”

대학로에서 호프집, 관철동에서 식당, 신천에서 불닭집 등 최고상권에서만 장사하시는 오 사장님은 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가법’이라 지칭한다)의 제정 이후에 동 상가법내용중 임차인에게 5년동안 계약갱신요구권이 있어 더 이상 건물임대인들과 임대차계약기간연장등을 놓고 다투지 않아도 되고, 새로운 건물 양수인에 대해서는 기존의 임대차계약기간을 주장하여 계약기간동안 점유, 사용함은 물론 계약만료시에는 새로운 양수인에게 보증금의 반환도 주장할 수 있다는 생각에 행복해 했다.

대학로에서 보증금 1억원, 월세 800만에 임대차계약을 맺고 장사하시는 오사장님 정말 행복해 하셔도 되는 것일까?

정답은? 오사장님은 상가법시행으로 인해 행복해 하시면 안될 것 같다...
상가건물임대차보호법은 상가건물임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민경제생활의 안정을 보장하는 좋은 목적으로 탄생한 상가건물 임차인에 대해서는 대단히 좋은 법률임에 틀림없다.

다만, 모든 주거용건물의 임차인에 대해서 적용을 하는 주택임대차보호법과는 달리 상가건물임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 임차인에 대해서만 적용을 한다.

즉, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다고 규정하고 있다. 어떤 의미일까?

예를들어

　 1) 서울의 경우 - 보증금 2억4천만원 이하

　 2) 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울제외) - 1억9천만원 이하

　 3) 광역시(군지역과 인천광역시 제외) - 1억5천만원 이하

　 4) 그 밖의 지역 - 1억4천만원 이하
　　의 보증금의 임차인들에 대해서만 이법의 적용을 받는다는 것이다.

아울러 문제는 위 보증금이 일반 보증금의 의미가 아니라는데 문제가 있다.

통상 보증금만을 지칭하는 것이라면 대부분의 임차인들이 상가법의 적용을 받을 수 있을 것이다.

대부분의 임차인들의 보증금이 서울인 경우 1-2억원을 초과하는 경우는 그리 많지 않기 때문이다.

그러나 위 보증금의 의미는 월세를 포함한 환산보증금의 개념이다.

환산보증금을 구하는 공식? --- 보증금 + 월세(부가세포함) × 100 = 환산보증금이다

따라서 위 오사장님의 환산보증금은 보증금 1억원 + 월세 800만원 × 100 = 9억원이 되는 것이다.

그러므로 오사장님은 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니어서 5년동안 계약갱신요구권도 가지고 있지 아니하다.

따라서 오사장님은 계속해서 건물임대인들과 수세적인 입장에서 임대차계약기간 등을 협의하여야 하고, 또한 상가의 새로운 양수인에 대해서도 아무런 대항력도 주장할 수 없는 것이다. 안타깝다.....

이러한 상가법 적용대상이 아닌 상가임차인들은 자신들의 권리보호를 위해 임대인과 협의하여 전세권 등을 설정해 놓는 것도 좋은 방법의 하나일 것이다.

NOTE

1. 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물임대차에 적용되지 않는다.
일정한 보증금액(환산보증금) 이하의 임차인에 대해서만 적용한다

2. 환산보증금의 계산은 보증금 + 월세 × 100이다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무