:::::: 신세계부동산 중개업소 홈페이지 sangganews.com/025544404 ::::::

투자비타민 - 리노베이션 상가 투자시 점검사항

-임대 전문상가 지분제 분양, "안되면 원금도 못 찾는다"-

전문상가를 중심으로 임대상가의 지분제 분양이 활발하다. 주로 동대문, 남대문, 명동, 건대입구 등 의류업종이 강세인 지역 등에서 많이 나타나고 있다.

전문상가는 주로 한 건물안에 특정업종의 점포만을 들이는 형태로 리노베이션(개보수)하면서 장기임대방식으로 공급되고 있다.

의류전문상가의 경우 점포면적이 0.8평~2.5평 정도로 작고, 분양가도 3천만~5천만원대로 싸다.

또 월세 비중이 높아 임대분양받은 후 재임대할 경우 매달 일정액의 수익을 올릴 수 있고, 대부분 분양업체가 재임대를 보장해준다는 조건으로 분양하고 있다.

이렇게 분양되는 상가들은 주로 기존 건물의 일부 층을 개조해서 재분양하는 상가들이 많다. 이들 상가는 대부분 기존 상권이 활성화되어 있는 서울 지역을 거쳐 지방 대도시로 확산되고 있는 추세이다.

그러나 분양초기에는 높은 임대료를 받고 재임대하도록 알선해주겠다는 말과는 달리 상권을 제대로 확보하지 못해 임점률이 50%에도 못 미치는 등 투자자금이 묶이는 사례도 종종 발생하고 있다.

또 리노베이션 상가는 일반분양 당시 분양에 실패했거나 일부 임대 후 상권형성이 안 돼 전문업종으로 전환한 경우가 많아 위험부담을 안고 있는 상가도 있다.

이처럼 소액투자가 가능한 소형 전문상가는 분양가가 싸고 소액투자가 가능하다는 이점이 있는 반면에 분양받았다가 상권 활성화가 안되거나 분양이 되지않아 투자원금도 못 건지는 사례가 많으므로 주의해야 한다.

대부분 임대분양이어서 건물과 토지분의 등기가 없고, 지분등기가 되기 때문에 재산권 행사도 어려울 뿐더러 등기가 주거용처럼 임대차 보호가 어려운 상가이기 때문에 본사에 문제가 생길 경우 채권 변제순위가 밀려 분양대금 전액을 날릴 위험도 있다.

따라서 이미 상권이 활성화되어 있는 지역이 아니거나 중소 규모 리노베이션 상가에 투자할 경우 몇 가지 유의해야할 사항이 있다.

첫째, 상권이 활성화될 수 있는 조건이 형성되어 있는지 현장답사와 인근상가분양 및 임대현황을 통해 점검하는 일이다.

유동인구나 상주인구는 어떻게 되는지, 교통 접근성은 좋은지, 지역 및 해당건물의 인지도는 높은 곳인지 등을 미리 답사를 통해 알아봐야 한다.

둘째, 상권 전망을 봐야 한다. 현재 활성화된 상권이라도 인근에 신상권이 형성되거나 향후 개발변수가 별로 없다면 상권이 쇠퇴할 가능성도 있다.

현재 상권이 개발초기 지역으로 향후 발전이 예상되는 지역이 투자에 있어 가치를 지닌다.

셋째, 상권이 활성화된 곳이라도 경쟁 전문상가의 여부를 확인해야 한다. 경쟁 상가의 출현 가능성이나 또는 해당상가의 상대적 경쟁력에 관한 객관적 지표가 필요하다.

넷째, 인근 분양가 및 임대료 시세에 비추어 재임대할 경우 투자금액에 대한 수익률이 어떻게 되는지 따져봐야 한다.

다섯째, 업체의 신뢰도를 점검해야 한다. 개발업자의 신용도나 실적, 경력, 자금확보 방안, 향후 임대계획 등에 대해서 현실성이 있는지 확인한다.

NOTE

*리노베이션 전문상가 투자시 점검사항

1. 현장답사를 통한 인근상가분양 및 임대현황 점검해야 한다.

2. 상권의 전망을 파악한다.

3. 경쟁업체의 존재 여부를 확인한다.

4. 투자 수익률에 대해 구체적으로 살펴본다.

5. 개발업자의 전반적 신뢰도를 확인하고 현실성을 따져본다.

- 자료 인용시 인터넷주소"www.sangganews.com"와 한글상호 "상가뉴스레이다"를
병행하여 표기할시 본 내용의 복제와 전제를 허용합니다.