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경매비타민 - 55. 주택,상가 경매시 선순위 임차인 꼭 확인해야한다

55.주택, 상가경매시 선순위임차인 여부 꼭 확인해야

최근 검단신도시 개발 발표이후에 부동산시장이 묻지마투자의 열풍에 빠져들고 있다. 이러한 가운데 최근 주택과 상가를 낙찰받고자 하는 일반인들이 꼭 유념해야 하는 부분이 있는데 바로 선순위임차인의 존재여부다.

선순위임차인이란 말소기준권리 즉 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 개시결정기입등기, 담보가등기 중 가장 빨리 등기부등본에 기입된 것보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인을 의미한다.

즉 말소기준권리보다 앞서서 대항요건을 갖추면, 예를들어, 주택인 경우에 점유와 전입신고를 하게되면 그다음날 0시에 대항력이 발생하고, 상가인 경우에는 점유와 사업자등록을 신청하게 된날의 다음날 0시에 대항력이 발생하게 된다.

이러한 선순위임차인이 배당요구를 하였거나 하지 않았거나 배당을 받지 못한 부분은 모두 매수인이 부담을 하여야 한다.

이러한 중요부분을 인지하지 못하고 묻지마 투자(?)를 하시는 분들이 많은 듯 하다.

얼마전 한 아주머니가 다급하게 입찰에 참여하겠다고 하시면서 전화를 해오셨다.

그 분 말씀은 가락동에 있는 모아파트 시세가 6억원인데 지금 3억까지 최저매각가격이 떨어졌다는 것이다.

그러면 지금이라도 3억원에 낙찰받게 되면 산술적으로 3억원정도의 수익을 낼수 있는 것이 아니냐는 것이다.

이에 필자는 직감적으로 위 아파트에 배당요구를 하지 않은 또는 배당요구를 했음에도 불구하고 배당을 받지 못하는 선순위임차인이 있을 것으로 판단하고 그 아주머니에게 선순위임차인이 있느냐고 물었다.

그랬더니 그 분하시는 말씀왈, “선순위임차인이 뭡니까?”

기가막혔다.

이후 그 분은 주민등록열람을 통해 선순위임차인이 있음을 확인하였고 그 선순위임차인의 보증금은 3억5천만원이라는 것을 알게 되었다.

만약 위 아주머니가 3억원의 시세를 내겠다고 해서 3억원에 낙찰받았다면 부담해야할 선순위임차인의 보증금 3억5천만원까지 해서 6억5천만원에 낙찰받는 결과과 된다.

그렇다면 시세보다도 5천여만원정도 비싸게 매수를 하게되는 것이다.

일반인들은 이러한 권리분석조차 하지 못하는 분들이 많다

만약 권리분석을 하지 못하는 사람이라면 가급적이면 전문가를 통해 입찰에 참여햐는 것이 좋을 것이다

이러한 선순위임차인이 존재하는지를 확인하기 위해서는

먼저 주택인 경우에는 경매가 진행중이라는 사실(등기부등본이나 경매정보지를 소지하고)을 소명해서 해당 동사무소에 가서 주민등록열람을 통해서 알수 있다.

단, 상가인 경우에는 아직까지 입찰자가 이해관계인으로 사업자등록을 신청한 사람이 있는지를 확인하는 법적인 방법이 없어 다소 안타까운 실정이다

이러한 부분은 제도적으로 바뀌어야 할 것이다.

NOTE

1. 선순위임차인은 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이다.

2. 선순위임차인을 확인하기 위해서는 주택이라면 전입신고자를, 상가인 경우에는 사업자등록을 신청한 임차인이 있는지를 확인해야 한다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무