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경매비타민 - 56. 상가건물 임대차보호법,모든 상가임대차에 적용되는것은 아니다.

56. 상가건물임대차보호법은 모든 상가임대차에 적용되는 것은 아니다.

벌써 11월의 중순을 향해 달려갑니다
기온은 어느덧 겨울날씨입니다
여름에서 별로 가을이 없다가 바로 겨울로 넘어가는 듯한 느낌입니다
이럴때일수록 건강에 유의하셔야 합니다
몸이 건강해야 재테크도 의미가 있는 것이니까요

하루중에 경매상담이 50건이라면 그중에 반절이상 즉 25건 이상을 차지하는 상담이 바로 주택, 상가와 관련된 상담이다.

최근 상가와 관련된 상담중에 아직도 2002. 11. 1. 시행된 상가건물임대차보호법을 잘 이해하지 못하는 분들의 전화문의가 많이 온다. 이번 기회를 통해 정확한 이해를 하셨으면 한다.

가장 큰 오해중 하나, 일반 상가임차인들은 자신들이 임대인과 체결한 임대차계약이 당연 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 줄 알고 있다. 물론 주택임대차라고 한다면 주택임대차보호법상 당연 적용대상이 된다. 그러나 상가임대차는 그렇지 않다.

가령 상가건물임대차보호법 제2조에 의하면 서울인 경우에 환산보증금 2억4천만원이하여야 위 법의 적용을 받는다. 말 그대로 보증금 2억4천만원이하이면 많은 임차인들이 적용을 받을 수 있겠으나, 환산보증금의 계산은 (보증금 + 월세 × 100)이다.
그렇게 되면 보증금 5,000만원에 월세 200만원인 사람은 환산보증금이 2억5천만원이 되고 그렇게 되면 위 법의 적용을 받지 못하게 되는 것이다.

상가건물임대차보호법의 탄생 배경은 이렇다.

즉 임차인 甲이 임대인 乙 소유의 서울 강남역부근 점포를 보증금 4,000만원, 월세 200만원 그리고 권리금 3억원을 주고 2년간 위 건물을 임차하였다고 가정해 보자. 그런데 임대인 乙이 위 임대차계약 후 1주일이 지나서 위 건물을 丙에게 매도하였다. 이때 상가건물임대차보호법 시행전이라면 丙은 임차인 甲에게 곧바로 명도를 청구(매매는 임대차를 깨뜨린다는 말처럼)할 수 있는 반면에, 이법의 시행이후엔 丙은 甲과 乙간에 체결한 임대차를 그대로 승계하게 되고, 그렇게 되면 곧바로 甲에게 명도를 청구할 수 없게 된다.

또한 이법의 적용대상이 되면, 임차인은 임대차기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 계약갱신요구를 하게 되면 최초 임대차기간을 포함하여 5년까지 갱신이 보장된다. 이는 임차인이 들인 시설비, 권리금 등을 회수할 수 있도록 임차기간을 보장해주기 위한 것이다.

아울러 위 최초임대차기간을 포함하여 5년도안 계약갱신이 보장된다고 하는 바, 이때의 기산점은 이법 시행일로부터가 아니라 그전에 이미 임대차계약을 시작되었다면 그때부터 5년이라는 대법원의 판례가 얼마전에 나온점도 유념하기 바란다.

NOTE

1. 상가건물임대차보호법은 모든 상가임대차에 적용되는 것이 아니라 일정한 환산보증금 이하의 임대차계약에 대해서만 적용된다.

2. 상가건물임대차보호법 적용대상의 임차인이라면 그 임차인은 최초 임대차기간을 포함하여 5년동안 계약갱신요구권이 있다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무