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경매비타민 - 57. 건물 명도소송(인도명령) 제대로 하자.

실무에서 벌어지는 건물명도소송의 예는 상당히 많다.

대표적으로 임대차계약이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 명도를 하지 않는 경우, 낙찰을 받았음에도 불구하고 점유자가 명도를 하지 않는 경우 등을 들 수 있겠다.

이러한 명도소송을 제기할때에는,

첫째, 무엇보다도 당사자 특정을 정확히 해야한다.
가령 임차인이 A이고, 실제 사업자등록을 하면서 점유하고 있는 사람은 B, C일때 누구를 상대로 소송을 제기하여야 할까?

통상 건물명도소송에 대한 실무를 경험하지 못한 대다수의 원고(임대인, 양수인)들은 아무 생각없이 임차인 A만을 상대로 명도소송을 제기한다.

통상 1심소송은 최소 4개월에서 10여개월이 걸린다.

원고의 소장제출부터 - 피고의 답변서 제출 - 원고의 준비서면 제출 - 피고의 준비서면 제출 - 변론준비기일 - 변론기일 - 결심 - 판결선고 등의 절차를 거치는 기간이 그렇다는 것이다.

그래서 명도소송은 처음부터 제대로 하여야 한다.

만일 위의 예에서처럼 실제 점유자는 B, C 임에도 불구하고 A만을 상대로 하여 승소하였다고 가정해 보자. 이후 승소한 원고(임대인, 양수인)는 위 판결을 가지고 강제집행을 실시하게 될 것이다.

그러나, 강제집행은 가능할까?? - 아니다 불가능하다. 실제 점유자인 B, C가 자신이 직접 점유하고 있다고 주장하며 강제집행을 거절할 경우 집행이 되지 않는다. (물론 구두상으로만 B, C가 직접 점유라자고 하는 것은 의미가 없고, 실제 주거 내지는 상가등의 상태를 보고 실제 B, C가 점유하고 있다고 판단되면 집행은 불가능한 것이다.)

그러면 원고는 다시금 B, C를 상대로 명도소송을 제기하여야 하고, 그 기간은 또 4 - 6개월이 소요된다. 물론 대부분 승소하지만 일단 많은 시간과 비용이 소요되어 원고로서는 정신적으로나 육체적으로 피곤하게 될 것이다.

두 번째는, 임차인 A만이 존재한다고 가정해보자.

이후 원고가 A를 상대로 소송을 제기하였다고 해보자.

소송을 제기한지 3개월이 지난 시점에서 임차인 A가 점유자를 제3자인 B로 바꾸었다. 이후 원고가 A를 상대로한 명도소송에서 승소하였다. 이후 강제집행을 실시하였다. 집행은 잘 되었을까?

- 아니다 집행이 불능되었다. B가 자신이 직접 점유자라고 주장하며 집행을 거절하였기 때문이다. (앞서 본 바와 같이 구두상으로만 B가 직접 점유라자고 하는 것은 의미가 없고, 실제 주거 내지는 상가등의 상태를 보고 실제 B가 점유하고 있다고 판단되면 집행은 불가능한 것이다.)

그러면 역시 원고는 다시금 B를 상대로 소송을 제기하여야 하고 그렇다면 역시 정신적으로 육체적으로 상당한 고통을 감수해야 할 것이다.

이러한 폐단을 막기 위해 원고는 명도소송전에 A를 상대로 점유이전금지가처분을 신청 - 결정을 받아 집행을 완료하면(이 가처분 집행은 명도를 하는 것이 아니라 A가 제3자에게 점유등을 변경하지 못하도록 하는 - 고시서를 붙이는 그러한 행위이다.)

- 이러한 점유이전금지가처분 이후 소송진행 도중에 A가 B에게 점유를 변경해도 차후 B는 원고에게 자신이 직접 점유자라고 집행을 거절하지 못하는 효과를 발생하게 한다 - 즉 승계집행이라는 간이한 절차를 거쳐 B에 대한 강제집행을 할 수 있다.

NOTE

1. 반드시 임차인은 물론 실제 점유자를 잘 파악하여 당사자를 특정하여야 할 것이고,

2. 소송전 내지는 소송 도중에 점유이전금지가처분 절차를 밟아 제3자에 대한 점유변경시 강제집행이 되지 않는 그러한 위험부담을 덜어아 하겠다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무