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투자비타민 - 상가는 임대료가 가치척도의 수단이다.

- 예상 임대료 산정을 통해 투자할 상가의 가치를 결정해보자 -

기본적으로 상가의 용도는 장사를 하는 터전이다.

따라서 장사가 잘될만한곳이 상가로서 가치가 있는 곳이라고 할 수 있다.

그렇다면 이런 가치들을 어떻게 알아볼 수 있을까?

외형적인 부분에서라면 코너의 접면상가라던가 또는 전면이 긴 상가등등 다양한 상가의 가치 척도 수단이 있을 수 있으나 가장 근원적인 가치는 임대료형성가치가 그 상가의 가치를 평가하는 중요한 수단이 될 수 있다.

임대료가 상가 가치의 척도라면 기존상가의 경우 임대료 조사를 통해 상가의 잠재적 가치를 알아 볼 수 있지만 아직 상권이 형성되지 않은 곳이라면 다소 불합리한 요소들이 있다고 하겠다.

그러나 투자자의 입장에서 이미 검증되어진 상가는 가치부분의 공정한 평가가 나 뿐만 아니라 매도자에게도 노출되는 상황이므로 최상의 투자처라고 할 수는 없다. 즉 기회요소가 부족하다는 뜻이다.

그렇다면 기회요소가 남겨져 있는 신규공급상가중에서?가령 단지내상가를 투자한다면 우선 무엇을 조사해보아야할까?

이런 경우라면 해당 아파트 단지와 소득규모와 소비규모가 비슷한 인근 아파트 단지내상가를 기준으로 임대료형성을 조사해야 한다.

단순히 세대수에만 의존한다거나, 세대수 대비 상가면적에만 의존하는것은 실질가치에 대해서 평가를 게을리 하는 수단이라고 할 수 있다.

임대료 조사시 유의할 사항으로는?1군데 중개업소만을 통해 조사를 해서는 안된다는 점이다.

이해관계가 없을법한 중개업소2군데와 가장 근거리에 있으면서 해당상가정보에 밝은 중개업소한곳을 포함해 최소 3군데 이상의 종합적인 평가를 받아볼 필요가 있다.

이해관계가 없는 중개업소의 정보는 다소 현실감이 떨어질 우려가 있기 때문이며, 근거리 중개업소의 경우 해당상가와 직접적 이해관계가 있을 수 도 있기 때문이다.

이렇게 조사된 임대료를 근거로 자신의 상가투자 가격의 적정성 여부를 따져 보아야 상가의 가치에 적절한 비용으로 구매할 수 있다고 할 수 있다.

단지내상가의 경우 현장의 입찰과열 분위기에 편승해 자칫 고가낙찰을 받는 경우들이 왕왕 발생하는 사례가 있는데 이는 입찰전에 자신의 투자최고 기준을 내심 결정하지 못하고 입찰에 응한 결과라고 할 수 있다.

즉, 서로 상대방의 눈치를 통해 낙찰에만 집착하다보니 낙찰후 수익율에 대해서 지나치게 낙관적으로만 기대하는 심리때문에 빚어지는 현상이다.

이런 현상을 피하려면 가장 경제적인 자신만의 낙찰기준을 설정해서 경쟁이 느슨할 경우 써낼 금액과 경쟁이 치열하더라도 예상수익율을 근거로한 사전 최고가액을 넘기지 않도록 하는 것이 중요하다.

이런 판단 요소를 가능하게 하는 것이 바로 임대료이다.

기존에 임대료가 이미 형성되어진 기존상권의?상가에는 앞서 말씀드린대로 기회요소가 별로 남겨져 있지 않은것이 현실이고보면 기회요소가 아직 남겨진 신규상가에 대한 투자를 할때 가장 중요하게 검증해봐야 하는 요소가 임대료수준에 대한 적합한 평가가 필요하다.

상가의 가치는 주택의 주거환경이나 교육환경, 생활인프라등의 요소가 주택의 가치를 결정하는 척도가 아니라 상권을 뒷받침하는 것을 전제로한 임대료가 그 가치의 척도이기 때문이다.

NOTE

주택의 가치는?주거환경이나 교육환경, 생활인프라등의 요소가 주택의 가치를 결정하는 척도이지만 상가는?상권을 뒷받침하는 것을 전제로한 임대료가 그 상가의 가치의 척도가 된다.

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