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경매비타민 - 59. 경매의 함정, 유치권을 조심하자.

어느덧 2006년도의 마지막 달인 12월이 시작되었습니다.

참 시간의 흐름은 유수와 같다더니 어느새 2006년의 마지막 달입니다

엊그제가 새로운 한해가 시작되었다는 메시지를 보내던때 같습니다만..

여하지간에 여러분들 좋은 한해 마무리 될 수 있도록 다시금 걸어온 11개월을 차분히 돌아보는 시간 그리고 마지막 한달 최선을 다하시기 바랍니다

오늘은 가끔씩 문제가 되고 있는 유치권에 대한 핵심적인 부분을 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

주택이나 상가, 공장등을 경매로 매수하고자 하는 분을이 흔히 곤란한 경우를 당하는 경우가 종종있는바 그것이 바로 유치권자의 출현이다.

과연 유치권자가 무엇이길래 매수인의 입장에서 곤란한 경우를 당하는 것일까?

유치권이란 타인의 물건을 점유하는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리다.

다시 말하면 채권이 경매목적부동산 자체로부터 발생한 경우에 한하여 채권자가 채무자로부터 채권을 변제받지 못할 때 채무자 또는 부동산소유자 및 그 승계인(경락으로인한 매수인등)에게 채권의 만족을 얻을때까지 목적부동산을 점유(인도를 거절)할 수 있는 권리이다.

따라서 적법한 유치권자는 매수인등이 인도나 명도를 청구할 때 자신의 채권을 변제받을때까지 목적부동산의 인도등을 거절할 수 있다.

또한 이러한 진정한 유치권자에 대해서는 인도명령은 신청될수 없고, 즉 신청되었다면 기각되어져야 할 것이고 오직 건물명도소송을 통해 명도를 신청할 수 있다

경매실무에서 발생하는 유치권의 종류를 살펴보면, 임차인등이 임차부동산등에 지출한 필요비 내지는 유익비, 공사대금 등이 주를 이룬다.

이러한 유치권자는 낙찰대금에서 우선변제권이 없기 때문에 매수인은 그 유치권자의 채권을 인수하여야 하는 부담이 있다. 따라서 경매에 입찰하고자 하는 자들은 이러한 유치권의 부담이 있는지를 잘 확인하고 입찰에 응하여야 하겠다.

다만 실무에서 거짓된 유치권도 많으나, 실제 유치권 존재여부를 확인하기가 대단히 곤란한 점도 있음을 명심하자

가령 공장신축공사장에서 조차 과연 유치권이 존재하는 것인지, 유치권금액은 얼마인지 알기가 상당히 곤란하다는 것이다.

중요한 것은 유치권을 주장하기 위해서는 앞서 언급한 바와 같이

1) 경매목적부동산에 대하여 생긴채권을 가지고 있어야 하고,

2) 반드시 적법한 점유를 하고 있어야 합니다.

이러한 부분이 전제되지 않는다면 유치권은 존재하지 않았거나 소멸된 것이다.

NOTE

1. 유치권을 주장하기 위해서는 첫째, 경매목적부동산에 관하여 생긴 채권을 가지고 있어야 하고, 둘째, 반드시 적법한 점유를 하고 있어야 하는 것이다.

2. 실무에서 유치권자의 존재, 금액을 알기가 상당히 곤란하다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무