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투자비타민 - 상가투자에서 시기조율의 중요성.

- 상가투자는 언제 투자하는것이 가장 좋은 때일까? -

흔히들 상가투자하면 상가의 실물경기가 좋고 장사하는 사람들의 경제적 수익이 좋아서 임대료가 좋을때 투자하는 것이 바람직 하다고 생각하는 것이 보통이다.

상가투자에서 시기적 조율의 중요성은 입지선정의 중요성 만큼 중요한 요소중 하나이다.

주식시장의 금과옥조같은 말에는 "무릎에서 사서 어깨에서 팔아라"라는 말이 있다.

그러나 이말은 비단 주식시장에만 국한되는 이야기는 아니다.

지난시간 강좌에서 언급하였듯이 상가의 가격을 결정짓는 요소는 월세수입금이라고 할 수 있다.

그런데 이런 월세 수입금이 이미 정점에 이르렀다면 상가의 가치또한 정점에 이른것을 의미하기때문에 이런 시기에 상가투자를 하는 것은 시각을 달리보면 상투를 붙잡는 격이 될 수 있다.

효율적인 투자가 되려면 상가의 실물경기가 다소 위축되어 있어서 월세수입이 바닥일때가 시기적으로는 상가투자의 적정타이밍이 될 수 있다.

물론 이러한 배경에 대한 전제요소는 상가투자의 자기자본 비율이 안정적인 포트폴리오를 끌고 갈 수 있을만큼 자신의 자본비중이 커야만 한다.

그래야 경기회복시점까지 기다릴 수 있는 여력이 생기기 때문이다.

두번째로는 몇년전 부터 생기고 있는 건물주 바닥권리금과의 관계적 측면에서 본다면 기존 임차인이 존재하지 않을때가 투자의 적정 타이밍이 될 수 있다.

최초 영업권자는 다음 영업권자에게 권리금이라는 수단을 통해 자신의 상권개척에 대한 보상을 받으려 하는 것이 일반적이지만 최근의 추세는 입지가 우수한 상가의 경우 건물주가 직접 바닥권리금을 받는 경우들도 많다.

즉, 최초 임차에 대한 댓가를 요구하는 곳도 있다는 뜻이다.

상가투자 타이밍에 있어서 기존임차인을 인수하는 경우에는 기대할 수 없는 초기공급단계의 잇점이라고 할 수 있는 요소이다.

물론 이런 바닥권리금에 대한 요소는 입지가 우수한 상가를 전제로 하는 것임을 잊어서는 안되겠지만 오늘의 주제인 시기적 요소에서 본다면 당연 임차인 대상이 어느정도 윤곽이 나올 시점이 되어 지는 시기가 상가투자의 적절한 시기가 될 수 있다.

구체적인 상가를 대상으로 상가투자를 저울질하더라도 임차인이 어느정도 임차의사가 구체적인 단계가 상가투자의 시기적 적정 포인트라고 할 수 있다.

세번째로는 주요 택지개발지구의 경우 입주율이 상권형성에 지대한 영향을 미치는 요소임을 감안하여 투자 시기를 조율해야 한다.

택지개발지구의 경우 상권형성에 영향을 미치는 가장 큰 요소는 무엇보다도 입주율이라고 할 수 있다.

즉, 아무리 하드웨어적 요소가 좋아도 결국은 상권내 상가를 이용할 소비자가 조성되지 않으면 예상보다 오랜 시간 상권형성에 장애를 겪으면서 애로를 겪을 수 있다.

따라서 택지개발지구에서의 상가투자 적정 타이밍은 일반적으로 입주율 50%를 전후해서 결정하는 것도 늦지 않은 선택이 될 수 있다.

다만, 초기에 빠른 입주율 회복이 예상되는 지역이라면 다소 조기에 투자결정을 짓는 것이 상가분양가격의 초기 공급가격에 의한 시세차익기대의 이익이 될 수 있다.

택지개발지구내에서도 특정 상권에서 입주율에 대한 비중보다는 중,장기적 관점에서 향후 비전을 낙관적으로 볼 수 있는 입지라면 같은 입지내에서도 기존 상가의 분양율이 조금이라도 나은 상가를 선택하는 것이 바람직한 선택이 될 수 있다.

이는 기존 분양된 점포들의 업종구성과 분양율이 주변에서 공급되는?상가들의 분양율보다 우수할 경우 차후 영업업종간의 시너지 효과를 기대할 수 있기 때문이다.

즉, 학원에 볼일이 있는 소비자, 클리닉에 볼일이 있는 소비자, 은행에 볼일이 있는 소비자들의 상호 주변업종에 미치는 시너지 효과때문이다.

택지개발지구에서의 상권형성은 입주가 완성되고도 약 1년이상 걸려야 상권이 안정적 구도가 형성되므로 가능한 입지가 우수한 상가라면 초기에 상가투자를 하는 것이 유리하며, 입지에서의 선별성이 크게 차이나지 않는 곳이라면 시기적 조율이 중요하므로 입주율이 상당한 성과를 보인이후에 투자하는 것이 유리한 선택이 될 수 있다.

NOTE

상가투자에서 입지선정만큼 중요한것이 투자시기의 적정성 여부라고 할 수 있다.

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