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세무비타민 - 과표현실화에 따른 매도 매수 시점은 언제가 좋은가?

- 2006년 1월 부터는 실거래가 신고가 보편화, 의무화 된다 -

정부에 8.31조치에 따라 부동산 시장이 요동치고 있다.

그러나 실상은 주택은 본래부터 거주의 목적이었지 투기의 목적과 대상이어서는 안되는 부동산 분야였다.

어떤 품목이 되었던 바람직한 경제성장 동력은 투기몰이가 아닌 투자의 대상이어야 했음에도 대한민국의 협소한 지역 특성상, 또 다른 한편으로는 하다못해 교육까지도 투자가 아닌 투기의 요인으로 작용하는 기 현상이 오랜시간 시장을 너무도 많이 왜곡시켜온것이 사실이다.

금번 8.31조치에 의한 충격은 왜곡된 부동산 투자시장의 새로운 시발점이 되는 계기가 되었으면 하는 바램이 간절하다.

한동안 시장의 불건전한 투기분위기로 인해 진작 조성되었어야할 제도들이 이제서야 서서히 자리를 잡아가게될 요량이다.

투기과열지구내 거래는 물론 내년부터는 부동산 거래에 따른 세무적인 정책들이 투명화되어갈 태세이다.

지금까지는 많은 분들이 알고계시듯이 토지는 공시지가를 가지고 과세의 잣대로 삼아 왔다.

공시지가란?

- 전국의 대표성 필지 50만 필지를 대상으로 주민의견을 참고하여 지방 부동산 평가위원회의 심의를 거쳐 결정된 표준지의 땅값

개별공시지가란?

- 각지방 자치단체에서 전국 2800만 필지에 대하여 표준지의 공시지가를 기준으로 매년 6월 30일 발표하는 개별 토지에 대한 땅값(2005년도는 5월 31일 발표되었음)

이렇게 과세의 기준으로 삼고 있는 공시지가는 의례 시세보다 낮게 책정되는 것이 보편적 이었으나 정부의 과세표준 현실화 정책에 따라 해마다 과세표준 현실화율은 상향조정되고 있으며 마침내는 실거래가 신고에 의한 과세기준 정책을 마련하겠다는 것이 정부의 방침이다.

[년도별 과세표준 현실화율]
2002년	56%	2003년	66.72%
2004년	76.32%	2005년	90.86%
과세표준 현실화율이란? - 부동산과 관련하여 부과될 세금 산정의 기준인 과세표준이 시세를 얼마나 반영하고 있는가 에 대한 비율

정부의 세금정책이 당연이 실거래가로 이루어 지는것이 원칙이지만 그동안 실천을 못하다가 강력한 의지로 실현하려는 만큼 과세기준의 투명화와 과세표준의 현실화 100%에 따른 세율인하조치를 기대해본다.

다만, 이번강좌에서 언급하려는 것은 세무적인 측면에서 공시지가 인상(실거래가 부과 정책이 예정대로 시행된다면 공시지가가 과세표준 현실화율 100%에 도달하는것을 의미함)되는 효과가 있는 내년 시점과 올해 시점과의 투자에 따른 비용산정의 차이점을 거론 하려는것이다.

비교조건 : 시세 3억원의 토지 2004년 공시지가(과세표준 현실화율 76.32%) 2005년 공시지가(과세표준 현실화율 90.86%) 2006년 공시지가(과세표준 현실화율 100%)
거래시점	2005년 하반기	2006년
취득관련	2004년 과세기준-> 228,960,000원 2005년 과세기준-> 272,580,000원 전년도 대비 과세기준 증가액 = 43,620,000원 43,620,000 x 4.6%(토지취득관련세율)=2,006,520원	2005년 과세기준-> 272,580,000원 2006년 과세기준-> 300,000,000원 전년도대비 과세기준 증가액=27,420,000원 27,420,000 x 4.6%(토지취득관련세율) =1,261,320원
분석	05년도 취득이 04년도 취득보다 2,006,520원 더든다	06년도 취득이 05년도 취득보다 1,261,320원 더든다
거래시점	2005년 하반기	2006년
보유관련	2004년 과세기준-> 228,960,000원 2005년 과세기준-> 272,580,000원 전년도 대비 과세기준 증가액 = 43,620,000원 (43,620,000 x 50%) x 0.5%=109,050원	2005년 과세기준-> 272,580,000원 2006년 과세기준-> 300,000,000원 전년도대비 과세기준 증가액=27,420,000원 (27,420,000 x 50%) x 0.5%=68,550원
분석	05년도 매각이 04년도 매각보다 109,050원 더든다	06년도 매각이 05년도 매각보다 68,550원 더든다
*2005년 기준 보유세(재산세+보유세)는 새로운 시가표준액의 50%에 세율(토지는 최저0.2~최고0.5%)적용.

[표2]의 계산에 의하면 공시지가의 변동이 상승쪽이라면 매도자나 매수자 모두 공시지가의 상승 변동이 있기전에 거래하는것이 훨씬 세무적인 측면에서 유리하다고 생각하면 될것이다.

다만, 공시지가의 상승이 실제 토지가치의 상승에 의한것인가, 아니면 단순 세무상의 과표기준만의 상승에 의한것인가에 따라 거래시점을 조절해야한다.

실제 땅값의 가치가 상승할 경우라면 세무적인 부분을 계산하더라도 매도자는 토지값의 상승폭이 세금의 인상폭보다 클것인가를 계산해본후 매도해야 할것이고, 실제 땅값은 오르지 않았으나 과표기준의 상승에 의한 부분만 있다면 매도 시점을 당길 수록 유리할 것이다.

반대로 매수자의 입장은 매도자와 정 반대의 입장이 될것이다.

NOTE

2006년 1월부터 부동산 거래는 실거래가 신고가 의무화 되어간다.

과표현실화에 따른 매도, 매수 타이밍은 향후 토지의 실질가치가 세금증가분 보다 더 상승할 것인가 아닌가에 따라 유리한 시점과 불리한 시점이 구분된다.

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