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투자비타민 - ★여기서잠깐! '상가 임대수익률 및 월세,전세 전환 계산법'

- 상가 투자에 있어 고수익은 투자의 최초 동기요 최종 목적이기도 하다 -

부자들의 공톰점중 하나는 셈이 빠르다는 것이다. 아무리 맘에 든 상가라 하더라도 수익률이 낮으면 미련없이 돌아서 버린다.

상가 투자에 있어 고수익은 투자의 동기요 최종 목적이기도 하다. 상권이 발달될 호재들이 득실대는 상가라도 수익률에서 제 역할을 못 해낸다면 빛 좋은 개살구일 뿐이다.

특히, 월세수입을 목적으로 상가를 분양받는 경우라면 임대수익률은 반드시 계산해봐야 한다. 임대수익율이란 투자비용 대비 수익 비율이다.

다음의 예로 임대수익율을 계산해 보자. 이문동에 사는 홍길동은 청량리역 인근에 위치한 A 근린상가를 1억 2천만원에 분양을 받았다. 잔금융자는 연 6.5%의 조건에 4000만원을 받기로 했다. 한편, 홍씨는 주변 임대 시세 동향에 따라 보증금 2000만원에 월세 60만원은 충분히 받을 수 있다고 생각했다.

그렇다면 홍씨의 투자금액 대비 지출이자를 감안한 실질 연 수익률이 얼마나 되는지 살펴보자.

***** 임대수익률 계산 *****

● 실제 투자금액

  상가 분양금(1억 2천만원) - 보증금(2000만원) - 융자금(4천만원) = 6천만원

● 연간 임대료 수입

  월세(60만원) X 12개월 = 720만원

● 임대수익률

  [연수입 720만원 -연이자 260만원(4000만원 X 6.5%)] = 460만원 / 실제 투자금액 (6천만원) X 100 = 7.6%

  위 계산법에 의한 결과값으로 홍씨가 투자한 상가의 수익률은 연7.6%인 셈이다.
  이처럼 수익률 계산법은 홍씨의 경우처럼 연 실수입 / 실제 투자된 금액 X 100을 하면 된다.
  아울러 월세에서 전세로 전세에서 월세로 전환하는 계산법도 익혀두면 유익하다.

***** 월세. 전세 전환 계산법 *****

● 전세가가 2억원인 상가를 전세금 1억원의 보증부 월세로 전환해 월세를 계산해보면 다음과 같다.

- 전세가 : 2억원
- 보증금 : 1억원
- 전세를 월세로 전환할 때 월세 전환이율은 1%를 적용한다.
  (단. 전환이율에 대한 부분은 경기 변동에 따른 변화가 많을수 있으며 요즘 경기를 반영한다면 전환이율은 0.7%가 현실적일 수 있다)
  월세 전환시 보증금 : 2억 - 1억(보증금) = 1억원 (미지급 보증금)
  월세 : 1억원 (미지급 보증금) X 1% = 100 만원
  위 경우 월세는 월 100만이 된다. 반대로 월세를 전세로 전환하는 방법은 아래와 같다.

● 보증금 5천만원에 월세 60만원을 내는 상가를 전세로 돌릴 경우

- 보증금 : 5천만원
- 월 세 : 60만원
  월세 60만 / 1%(전환이율)에 해당되는 금액 : 6천만원
  전세가 : 5천만원 (보증금) + 6천만원 (월세로 환산된 보증금) = 1억 1천만원
  이 경우 월세를 전세로 100% 돌릴 경우 전세가는 1억 1천만원이 된다.

NOTE

상가 투자에 있어 고수익은 투자의 최초 동기요 최종 목적이기도 하다.

수익률 계산법은 연 실수익(연 월세 - 연 대출이자) / 실제 투자금액 (분양가 - 대출 - 임대 보증금) X 100을 하면 된다.

전세에서 월세로 전환할 때는 1%의 이율을 적용한다.

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