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투자비타민 - 무허가건물 투자시 유의할 사항

- 무허가건물 투자시 토지거래 허가 대상 여부 확인이 필요하다.-

2007년 정해년 대망의 새해가 시작되었습니다.

새로운 각오와 희망으로 출발하는 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 많은 회원님들의 한해 희망과 기대가 꼭 이루어 지시기 바랍니다.

이번시간은 도시재정비촉진지구 내 무허가건물의 토지거래 허가여부를 이야기하려합니다.

재정비촉진지구에서 토지거래 허가대상 면적이 6평이상으로 강화되면서 무허가 건물에 대한 일선 자치단체의 해석이 분분하면서 다소 혼란스러운 상황을 야기하고 있다.

이렇게 허가권자인 일선자치단체의 입장이 분분한것은 무허가건물을 허가제의 대상으로 볼것인가, 아니면 아닌가에 기인하게되는데 그 그원적인 이유는 무허가건물의 거래가 토지가 딸려있기 때문이다.

즉, 무허가이기는 하지만 나중에 국공유지를 불하받을 수 있는 권리를 취득하게됨으로 토지거래의 허가대상에 포함된다는 측면과 법조문의 직접적 해석에 비중을 두는 일부 자치단체는 허가대상의 범위가 토지인데 무허가 건물은 토지가 딸려있지 않다고 보는 견해가 있기 때문이다.

그러나 대다수의 일선 자치단체의 견해는 무허가건물에 대한 토지이용권확보에 대한 견해가 다수로 무허가 건물을 거래할 경우 허가제 대상으로 보는 것이 현재시점에서 지배적인것이 현실이다.

이들 허가제대상이라고 판단하는 자치단체 견해의 근거는 일반적인 무허가건물은 토지거래허가대상이 아닐 수 있지만 재정비촉진지구에속한 무허가 건물의 경우 재개발이 될경우 국공유지를 불하받게되어 건물을 거래하는것 같지만 사실상의 토지이용권리가 포함되어 있어 "국토의 계획및 이용에 관한 법률"에서 규정하고 있는 소유권과 지상권(즉 불하권)을 모두 허가제의 대상으로 규정하고 있는 조문에 그 주장의 근거를 가지고 있다.

도심이 고밀도화 되어가면서 개발해야할 신규택지공급은 수도권주변으로 확대되어가지만 서울로의 진입이나 거리상의 단점으로 인해 신도시급으로 개발되는 사례가 아니라면 투자의 대상으로 부상하기는 다소 어려운 것이 현실이고 보면 대안으로 부상중인 것중 한가지가 재정비촉진지구내 무허가건물에 대한 투자라고 할 수 있다.

이러한 무허가 건물에 대한 일선 관청의 판단의 향배는 자칫 거래를 확정짓고 난후 허가대상여부로 인해 낭패를 볼 수 있으므로 해당지역 관청의 입장을 반드시 사전에 파악해야한다.

대체적으로 서울시의 입장이나 대다수 관청의 입장은 허가제 대상으로 보는 견해가 많으므로 무허가건물에 대한 거래를 할경우 허가대상의 범위에 있다고 보고 사전 허가신청에 대한 절차와 승인여부를 반드시 확인하는 것이 바람직한 투자 방법이 될 수 있다.

재정비촉진지구내 무허가 건물투자에 있어서도 입주권보다는 상가시설에 대한 투자관심이 있는 투자자라면 현실에서 상가점포의 기능을 했던 곳의 무허가 건물의 경우가 재정비촉진지구내 상가시설에 대한 투자의 길이 열릴 수 있는 점도 유념해야할 사항이다.

재정비촉진지구내 무허가건물의 분양자격을 득할 수 있는 서울시 기준은 아래표와 같다.

경우	내용
서울시 무허가건물 소유주의 분양자격 취득기준	1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물
	1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물
	재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
	1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용 건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
기타의경우	조합정관에서 분양자격을 주기로 한 경우

NOTE

재정비촉진지구내 무허가 건물 투자시 토지거래허가대상 여부를 확인하자.

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