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경매비타민 - 65. 유치권자에 대한 인도명령은 가능한가?

65. 유치권자에 대한 인도명령 가능한가?

2007년도 벌써 보름이라는 시간이 흘러가고 있습니다.

연초에 세우셨던 계획들 모두 잘 진행될수 있도록 최선을 다하시기 바랍니다

최근 부동산시장에 대한 시장의 전망이 따사롭지 않은 가운데 많은 사람들이 부동산투자에 다소 신중을 기하고 있는 듯 합니다

경매시장 역시 부동산시장의 한 파트이기 때문에 그러한 영향을 많이 받는듯 합니다

아울러 이번해에는 더욱 많은 富를 축적하는 한해가 되기를 희망합니다.
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오늘 이 시간에는 지난주 질문이 많았었던 과연 유치권자에 대한 인도명령이 가능한가를 알아보기로 한다

매수인은 잔대금을 납부한날로부터 6개월이내에 인도명령을 신청할 수가 있다.

그러나 아무한테나 인도명령을 신청할 수가 있는 것은 아니다.

민사집행법 제정, 시행 이후에는 채무자, 소유자, 개시결정기입등기 이후의 점유를 포함하여 매수인에게 대항할 수 없는 모든 점유자에 대하여 인도명령을 신청할 수가 있다.

바꾸어 말하면 매수인에게 대항할 수 있는 자는 인도명령을 통해 강제집행을 할 수가 없다는 것이다.

그렇다면 과연 유치권자에 대해서는 인도명령이 가능한가?

그에 대해서는 다음과 같이 나누어 보아야 할 듯 하고, 또 다음과 같이 입찰자 입장에서 나누기가 쉽지 않다는 점을 유념하여야 하겠다(가장 핵심은 적법한 유치권자인지 아니면 假裝 유치권자인가 하는것이다)

1. 매수인에 대하여 대항력을 갖는 경우

원칙적으로 적법한 유치권자에 대해서는 매수인이 인수하여야 한다. 이러한 유치권의 행사는 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있음이 밝혀진다면 매수인의 인도명령신청은 기각될 것이다(명도소송의 대상이 된다는 것이다)

2. 매수인에 대하여 대항력을 갖지 않은 경우

개시결정기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생된 이후에 유치권을 취득한 경우, 또는 유치권 주장이 정당하지 않은 것, 가령 채권 자체가 경매목적물에 관한 채권이 아니거나, 적법하게 점유하고 있지 않은 유치권자 등은 매수인에게 대항할 수 없는 자들로서 인도명령의 대상이 된다.

이러한 부분은 사전에 충분히 유념하여야 하겠고,

보다 중요한 것은 실제 입찰하고자 하는 입찰자들이 이러한 적법한 유치권자, 가장 유치권자를 잘 구별하지 못한다는데 그 힘듦이 있다

NOTE

가장유치권자와 적법유치권자의 구분에 따라 인도명령이 달라질 수 있다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무