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투자비타민 - 상가분양가 상관관계 이해하기

- 상가의 공급조건에 숨겨진 분양가격과의 상관관계를 이해하자.-

얼마전 상가의 공급가격에 대해서 "평당8천을 육박했다" 는 기사가 연일 지면을 장식하던 시기가 있었다.

이를 보도한 보도자료원이나 이를 검토없이 받아서 보도하는 매체담당자들의 무지와 함께 자극적인 오보(?)를 통해 시장을 심각하게 외곡하는 현상을 초래하는?대표적인 사례라고 할 수 있다.

상가의 공급가격의 상관관계는 여러 요인에 의해서 결정되어지게된다.

가령, 1000세대에 육박하는 아파트 단지 주변에 편익시설이 전무함에도 불구하고 아파트 단지내상가를 딱 5개만 지어 공급한다면 이는 상가투자에 밝은 전문적 투자자의 입장에서는 고가낙찰을 받는 한이 있더라도 경쟁적으로 낙찰을 따낼 만한 가치가 있는 투자처로 생각하게된다.

이런 상가의 가격이 만일 평당 1억원이라면 상가투자에 밝은 전문투자자의 입장에서는 비싸다고만 할까??

위의 예에서 보듯이 단 한가지 요소만으로도 상가의 공급가격의 적정성 여부에 미치는 정도가 커지게 마련이다.

그러나 상가는 공급의 하드웨어적 조건이나 소프트웨어적 조건에 따라 다양한 변수를 갖게됨으로 상가투자자라면 공급가격의 이면 내용에 대한 분석의 안목을 키울 수 있는 힘이 필요해진다.

이번에는?공급면적의 가치활용성 측면에서 검토해보기로 하자

분양면적 30평을 기준으로 할때 A상가는 전용율이 50%라고 하고 B상가는 전용율이 65% 조건에서 A상가는 평당 공급가격을 1700만원 B상가는 공급가격을 2000만원이라고 한다면 전용율(자기점포활용율) 측면에서 상가 공급가격의 효용성을 따져보기로 하자.

기준	총분양가	전용율	표면평당가	점포활용성 평당가
A상가	51,000만원	50%	1,700만원	3,400만원
B상가	6억원	65%	2,000만원	3,000만원

A상가의 경우 총분양가 51,000만원이지만 자기점포 활용도 측면에서는 평당 3,400만원인 셈이며 B상가의 경우 총분양가 6억원이지만 자기점포 활용도 측면에서는 평당 3000만원인 셈이다.

단순하게 공급가격의 평당공급가격 가치만은 따졌을 때는 A상가가 1700만원으로 B상가의 2000만원보다 월등하게 싸지만 실질적인 점포활용도 측면에서 살펴본다면 A상가가 3400만원으로 B상가보다 평당 400만원정도 비싼셈이다.

이런 현상들은 단순하게 표면적인 결과만으로는 이해하기 어렵지만 속내의 실상을 풀어보다보면 공급가격이 비싼측면에는 그만한 이유가 있는 셈인것이다.

단지내상가의 경우에도 이런 현상들은 왕왕이 발생되는데 입찰공급 위주로 공급되는 단지내상가의 특성과 상권의 배후소비를 확실하게 확보하고 있는 잇점으로 인해 다른 상가들 보다는 낙찰가격이 높게 형성되어지는 것이 보통이지만 특정하게 고가의 낙찰로 공급완료되었다면 그만한 이유가 있는 것이 보통이다.

2006년 7월 공급되었던 동탄 롯데캐슬과 동탄 아이파트 단지내상가의 경우의 비교분석을 통해 낙찰가 형성의 적정성 여부를 살펴보기로 하자.

단지명	세대수	전용율	주소	평균 경쟁율	평균 낙찰율
동탄아이파크	748	76%	2-9블럭	11:1	150%
동탄 롯데캐슬	1222	95%	14-5블럭	30:1	178%

위의 표에서 보듯이 동탄 아이파크와 동탄 롯데캐슬의 경우 확실한 직접적 배후소비군을 형성하고 있으며, 전체 전용율활용 측면에서도 여타 근린상가의 60%내외보다 월등하게 높게 형성되어 있다.

이러한 측면에서 살펴본다면 실제낙찰가를 점포활용도 측면이나 점포의 내재가치적 측면을 종합적으로 고려할때 주변 상가에 비해서 표면적인 낙찰 평당가는 높을지 모르나 실질적 가치면에서는 반드시 높았다고 할 수 없는 것이다.

일반 근생부지들이 상당한 시간을 들여 분양공급활동을 하지만 이렇게 겉으로는 드러나지 않지만 내재된 가치가 있는 상가들은 투자자들의 입찰 참여 경쟁에서도 드러나듯이 많은 호응과 참여가 일어나게 마련이다.

이러한 분석없이 단순하게 평당 6천만원이다, 8천만원이다 하는 것은 상가의 내재가치를 무시하고 시장을 왜곡시키는 잘못된 평가방법이다.

또다른 측면에서 살펴보자

일반적으로 중심상업용지에 있는 상가와 일반 근린상가와는 상가의 입지상 수요자의 집중성차이와 상가부지를 개발할 수 있는 용적율의 차이가 중심상업용지가 크기때문에 같은 평형의 대지라 하더라도 중심상업용지가 훨씬 비싸게 공급되어진다.

일반 근생부지보다 비싸게 공급되어진 중심상업용지의 공급가격은 용적율 인센티브를 감안하더라도 추후 상권의 집중성으로 인해 일반 근생부지 상가보다 다소 높은 공급가격으로 시장이 형성되어진다.

이런 환경을 이해한다고 가정할때 근린상가 입지이지만 중심상업용지와 작은 도로를 하나 사이에 두고 있는 입지라면 여타 다른 근린상가보다 가격이 비싸지는 것이 현실적이라고 할 수 있다.

그렇지만 고가낙찰이 반드시 위의 사례처럼 이유와 까닭이 있는 것만은 아니다.

과거 인천 삼산 택지개발지구에서 있었던 일이지만 택지개발지구내의 근린상가 시행사중 한곳에서 단지내상가의 입찰에 참여하여 인위적으로 고가낙찰을 유도하였다가 계약을 포기한 사례가 있었다.

이는 개발업체의 입장에서 단지내상가의 가격을 과도하게 끌어올려 자신들의 근린상가 공급가격이 상대적으로 싸다는 것을 강조하기위한 인위적 현상이었는데 단지내상가와 마주하고 있는 근린상가의 작전입찰이었던 점은 주의해야할 대목이라고 하겠다.

몇가지사례를 들어 상가분양가의 상관관계를 살펴보았다.

초보투자자들의 입장에서는 반드시 상가의 내재적 가치를 살펴볼 수 있는 안목이 필요하다고 할 수 있겠다.

NOTE

초보투자자들의 입장에서는 반드시 상가의 내재적 가치를 살펴볼 수 있는 안목이 필요하다.

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