:::::: 부동산써브월드공인중개사무소 중개업소 홈페이지 sangganews.com/024931500 ::::::

경매비타민 - 66. 지상권을 제대로 알자

66. 지상권을 제대로 알자
겨울임에도 불구하고 날씨가 그리 춥지 않은 날입니다.

늘 여러분의 건강과 행복을 기원하면서...
흔히 경매에서 문제가 되는 것이 분묘기지권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권이 문제가 되는바, 이를 정확히 이해하고 넘어가야 하겠다.
오늘은 먼저 가장 기본이 되는 지상권에 대해 알아보기로 한다.

1. 지상권은 무엇인가

타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 우리가 흔히 지상권이라 한다.

2. 지상권의 존속기간과 관련하여

1) 약정한 경우의 최단존속기간
   (1) 견고한 건물(석조, 석회조, 연와조등) - 30년
   (2) 견고하지 않은 건물　　　　　　　　　- 15년
   (3) 건물 이외의 공작물　　　　　　　　　- 5년
   (4) 수목　　　　　　　　　　　　　　　　 -30년
2) 약정하지 않은 경우 최단존속기간

    계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 존속기간을 약정한 경우에 적용하는 최단존속기간으로 한다. 다만 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 경우에는 15년으로 한다.

3. 계약의 갱신과 갱신청구권

   당사자가 계약을 갱신하는 경우엔 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 최단존속기간 보다 단축하지 못한다. 다만 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다. 아울러 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
4. 매수청구권

   지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니한 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 현존하는 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
1)이와 관련된 판례

(1) 대법원 67다 2355판결

      지상권자의 수목 매수청구권은 형성권으로서 지상권자가 이를 행사함으로 인하여 수목에 관하여 매매계약 관계가 성립된다고 할 것이니 그 가격의 산출은 매매계약 관계가 성립한 당시의 시가에 의할 것이고 매수청구권의 대상이 공작물이 아니고 매년 성장하는 수목이라도 마찬가지다.
(2) 대법원 93다 10781판결

      민법 제283조 제2항 소정의 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 경우 행사할 수 있는 권리이므로 지상권자의 지료연체를 이유로 토지소유자가 그 지상권소멸청구를 하여 이에 터잡아 지상권이 소멸된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.
      즉 지상권자의 귀책으로 인해 계약이 해제될 경우에는 보호를 해주지 않겠다는 것이 판례의 요지로 보인다.

5. 경매낙찰과 지상권의 인수여부

1) 말소대상이 되지 않고 매수인이 인수하여야 하는 경우
     말소기준권리보다 앞서 지상권이 설정된 경우 - 선순위지상권

2) 말소대상이 되는 경우
     말소기준권리보다 뒤에 지상권이 설정된 경우 - 후순위지상권

6. 지상권설정자가 지상권을 소멸을 청구할 수 있는 경우
   지상권설정자는 지상권자의 지료연체를 이유로 하여 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
   즉, 지상권자가 2년분 이상의 지료를 지급하지 아니하였다면 관습상의 법정지상권도 민법 제287조에 따른 지상권소멸청구의 의사표시에 의해 소멸한다고 하는 점을 유념하여야 할 것이다.

NOTE

흔히 많은 경우는 아니지만 지상권이 설정되어 있을 경우 그것이 선순위라고 한다면 매수인입장에서는 그 지상권을 인수하여야 하기 때문에 입찰시 유념하여야 하겠다.

- 자료 인용시 인터넷주소"www.sangganews.com"와 한글상호 "상가뉴스레이다"를
병행하여 표기할시 본 내용의 복제와 전제를 허용합니다.

설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무