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투자비타민 - 상가딱지가 도대체 뭐야?

- 속칭 상가딱지로 불리는 생활대책용지의 허와실을 이해하자-

상가딱지란 주거문제를 해결하기위해 대규모택지를 조성하게되면서 기존에 터를 잡고 살던 사람들을 위해 대책으로 제공하는 것중 한가지가 생활대책용지를 말하는 것이다.

이런 생활대책용지들은 엄밀하게 따지자면 법적 근거가 부족한 상태에서 토지수용을 원할하게 하기위한 행정편의를 위한 제도에서 파생되었다.

이번시간은 제도적 미비점을 논하기 보다는 현실에서 상존하고 있는 상가딱지의 거래의 허와실을 알아보기로 한다.

상가입찰 우선권을 부여하게되는 생활대책용지는 택지개발 주체에서 대상자 선정을 확정짓기전까지는 잠재적 권리상태로 남아 있게된다.

즉, 법적 등기권리를 확보할 수 있는 상태에 있지 않다는 것을 의미하고 그러다 보니 제도적으로 확실하게 소유권을 확보했다고 할 수도 없는 상태인것이다.

보통의 아파트와 같은 부동산 거래라면 전 소유주의 등기상태를 확인하거나 신규공급과 같은 경우, 시행사와 시공사의 공급계획을 통해 정보를 파악하고 자칫 시행사의 자금압박등으로 부도가 날경우에도 대한주택보증의 공제가입등으로 안전책을 확복할 수 있는 제도적 장치가 마련되어 있다.

그러나 생활대책용지의 경우에는 택지수용주체의 상가딱지 대상자 선정을 확정하기 전까지는 확실성을 보장한것이 아닐뿐더러 더더구나 등기를 확보할 수 있는 상태도 아니다.

그러다보니 이중, 삼중으로 중복 판매를 하여도 이를 알아낼 수 있는 방법이 전혀 없는 셈이다.

선의의 의도를 가지고 생활대책용지를 대상자확정전에 이런저런 홍보를 하는 브로커나 일부 악성부동산업소에게 내놓았다 하더라도 만일 업소가 사기성을 가지고 재판매를 한다면 막상 원주민도 자신도 모르는 이중, 삼중의 계약들이 있을수 있기 때문에 대상자 확정전 불법적 거래에는 위험성이 도사리고 있다고 할 수 있다.

다행이 운좋게 상호간의 합의된 사전거래가 이중삼중의 중복없이 한번의 거래만으로 추후 확정자선정이후 소유권을 넘겨받는다 하더라도 문제점은 산넘어 산이될 수 있다.

생활대책용지들은 8평규모로 공급되지만 택지개발주체의 상가용지공급은 개별적으로 8평단위로 구분해서 공급하는 것이 아니기 때문에 필수적으로 조합결성을 통한 조합과의 용지공급계약을 맺게되기때문이다.

즉, 원주민 개개인이 계약주체가 아니라 개개인들의 조합원가입으로 형성된 조합이 계약대상이라는 뜻이다.

현실이 이렇다보니 상가조합결성을 통해 상가를 개발하려는 업체의 입장에서는 토지매입비 대납이라든가 건축비 대납등등 상가개발중에 발생할 추가분담금을 대납하여준다는 조건을 제시하는등 현실적으로 개발에 부담이 될만한 짐을가지고 조합결성을 경쟁적으로 추진하는 부작용이 생겨나게된다.

여기에 이조합이 좀 나을까 싶어 조합원으로 가입했다가 나중에 더 좋은 조건을 제시하는 예비조합에 조합원으로 가입을 하는등 조합결성자체에도 이중 삼중가입하는 사례도 발생하게된다.

먼저 가입한 조합의 조합원 탈퇴를 깔끔하게 정리한다면야 문제가 되지 않을 수도 있지만 사활을 걸고 모집한 조합원의 탈퇴를 순순히 처리하여줄 조합은 별로 없기 때문이다.

이런 문제점들은 자짓 사업의 장기표류를 겪을 수 있는 위험성이 발생하게되는데 그 이유는 앞서 설명한것처럼 택지개발 주체와의 계약대상이 조합에 있는데 1개이상의 조합에 중복가입한 원주민 대상자가 1명이라도 있을 경우 해당조합은 택지개발주체와 상가용지 계약을 체결할 수 없게되기 때문이다.

이런 중복가입자문제를 풀려다 보면 결국 중복가입자를 대상으로 둔 조합들간에 줄소송이 발생할 수 밖에 없는 것이 문제가 되는 것이다.

쌍방조합의 합의점으로 조합원을 정리하는 것이 조속하게 일단락된다면 그나마 다행이지만 조합전체의 이익을 좌우할 수도 있는 조합원정리 문제가 그렇게 빠른시간에 정리되기란 쉽지 않을 전망이다.

조합자체가 시행능력이 있는 경우라면 그나마 다행이지만 대부분의 예비조합의 경우 대체로 시행대행이나 공동사업을 전제로 자금을 대주는 시행사를 두고 있는 경우들도 많은데 일부 조합들의 과도한 조합원 유치경쟁에 따라 시행사에서 당겨쓴 자금문제로 인해 조합간부의 잠적등의 현상등도 발생하기때문에 이런 조합에 가입한 조합원은 기가입조합의 행정업무 마비로 인해 타조합으로의 이전 자체가 쉽게 정리되기 힘든점도 많다.

이상의 내용을 종합적으로 정리하면 안전한 딱지와 불안전한 딱지를 사전에 명쾌하게 구분할 수 없는 위험이 도사리고 있는 것이 상가딱지인 셈이다.

생활대책용지를 가장 안전하게 구매할 수 있는 방법은 대상자 확정후 잡음없는 조합에 가입된 정상적인 조합원의 권리를 사들이는 것이 현행 제도내에서는 가장 유일한 방법이라고 할 수 있다.

이외의 방법들이 성공할 수 있을지는 모르지만 언제부터 불을 지피고 있었는지 모르는 삶고 있는 계란이 적절한 반숙으로 익는 타이밍을 골라내는것 만큼 어려운 일이기 때문이다.

NOTE

생활대책용지(상가딱지) 거래의 허와 실을 잘 비교해보자.

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