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경매비타민 - 68. 법정 지상권에 대해서 제대로 알자

68. 관습법상 법정지상권과 분묘기지권

　벌써 2월의 첫 번째 금요일입니다

　많은 분들이 경매에 관심을 가지고 경매교육에 임하는 모습들이 너무 아름답습니다.

　이글을 읽고 있는 특히, 경매에 관심이 많으신 분들은 최근 경매시장을 예의주시하시고, 또한 경매에 관한 절차나 권리분석부분에 문제가 없도록 만전을 기해야 하겠습니다.

　경매에서 한번 잘못된 입찰은 돌이킬 수 없는 상황을 만들곤 합니다.

　관련된 금전의 단위가 상당히 크기 때문일 것임은 두말할 나위 없겠습니다.

　이번 시간에는 지난시간에 이어 법정지상권 중 관습법상 법정지상권과 더불어 분묘기지권에 대해서 알아보기로 한다.

1. 관습법상 법정지상권에 대하여

　토지와 건물이 같은 소유자의 소유에 속하였다가, 그 건물 또는 토지가 매매, 강제경매 등의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 특히 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 이상 당연히 건물소유자는 토지소유자에 대하여 소위 관습법상 법정지상권을 취득한다.

　이 경우 법정지상권의 성립 시기는 토지나 또는 그 지상건물의 매매나 경매로 그 소유권이 매수인에게 이전하는 때이다. 따라서 경락인이 경락대금을 완납한 때에 법정지상권은 성립한다.

2. 분묘기지권에 대하여

　타인의 토지위에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위해 분묘기지 부분을 사용할 수 있는 지상권과 유사한 물권을 분묘기지권이라 하고, 다음과 같은 경우 분묘기지권이 성립한다.

(1) 토지의 승낙을 얻어 그 토지에 분묘를 설치한 경우

(2) 타인의 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 때에는 20년간 평온 공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효 취득한다.

(3) 자기소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 이장한다는 특약이 없이 그 토지를 매매 등에 의해 처분한 때 성립한다.

　위와 같은 관습법상 법정지상권이 성립하거나 또는 분묘기지권이 성립하는 임야 등을 낙찰 받을 경우에 낙찰자 입장에서는 그 부분의 활용을 전혀 할 수 없게 되어 상당히 낭패를 당하는 경우를 종종 보았다.

이글을 읽는 분들께서는 위와 같은 부담이 있는 곳을 낙찰 받을 경우엔 반드시 그 내용을 확인하고 유의해야 하겠다.

NOTE

분묘기지권이 있는 경우 자칫 낭패를 볼 수 있는 점을 이해하자.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무