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경매비타민 - 70. 인도명령에 의한 강제집행방법 및 절차

70. 인도명령에 의한 강제집행방법 및 절차

민족 최대의 명절인 설이 이틀 앞으로 다가왔습니다.

연휴기간이 다소간 짧지만 모두가 즐겁고 행복한 시간이 되길 기원합니다.

어제 오늘 날씨가 매우 쌀쌀합니다.

바람의 영향도 상당한 듯 합니다. 모두들 건강에 유념하시기 바랍니다.

이번시간에는 유난히 질문이 많았던 인도명령에 의한 강제집행방법 및 절차를 확인해 보기로 한다.

이미 기 칼럼에서 인도명령의 신청기간, 신청인 및 상대방에 대해서는 알아보았다.

이번시간에는 인도명령신청서 및 결정에 따른 강제집행방법 및 절차에 한해서 확인해 보기로 한다.

1. 인도명령신청서 양식

부동산인도명령

신 청 인       안 00자
                  서울 동대문구 휘경동 365
                  연락처: 전화 2544-2560


피신청인        1. 김 00
                     2. 이 00

                 위 피신청인들의 주소 : 서울 동대문구 전농동 10-4

신청취지

피신청인들은 별지목록 기재 부동산에 대한 점유를 해제하고, 신청인에게 인도하라. 라는 재판을 구합니다.

신청원인

1. 별지목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 합니다)은 신청인이 귀원 2006타경 1200호 임의경매사건(이하 ‘이 사건 경매’라 합니다)에서 경락을 받아, 귀원 2006. 8. 4. 접수 제 375호로 소유권이전등기 완료한 신청인 소유의 아파트입니다(소갑제1호증 부동산등기부등본 참조).

2. 피신청인 김00는 이 사건 아파트의 전 소유자이고(소갑제1호증 참조), 피신청인 이00은 위 김00의 처였던 자입니다(피신청인 이00은 현재 점유자로서 위 김00를 상대로 이혼을 원인으로 하는 재산분할청구권에 기하여 이사건 아파트에 가처분까지 한 자입니다 - 소갑제1호증 부동산등기부등본 참조)

3. 위와 같이 신청인이 이 사건 아파트를 경락받아 그 소유권이전등기까지 마친 현재, 피신청인들은 경락인인 신청인에게 아무런 대항력이 없는 자들로서, 이 사건 아파트를 점유할 아무런 법적 권원 없이 무단점유 및 사용을 하고 있는 것입니다.

   이에 신청인은 피신청인들에게 이 사건 아파트의 명도를 요구하였으나, 피신청인들은 터무니없는 이사비등을 요구하며 이를 거절하고 있습니다.

4. 이에 신청인은 부득이하게 이건 신청에 이른 것입니다.

소명방법

1. 소갑제1호증                          부동산등기부등본

                                                 2006.   12.    .

                                                 위 신청인   안 00

                                              서울북부지방법원      귀중

(별지)

                                                      부동산의 표시

(1동의 건물의 표시)

서울 동대문구 전농동 10-4
전농아파트 제104동

(전유부분의 건물의 표시)
건물의 번호 : 104-16-1603
        구조 : 철근콘크리트조
        면적 : 제16층 제1603호124.30㎡

(대지권의 표시)
토지의 표시 : 1. 서울특별시 동대문구 전농동 10-4    대 72275㎡
대지권의 종류 : 1 소유권대지권
대지권의 비율 : 72275분의 47.32

                                                        - 이 상 -

2. 인도명령결정

   위와 같이 신청인이 인도명령을 신청하게 되면 통상 매수인에게 대항할 수 없는 자가 명확하다고 한다면(경매기록 등을 통해서 볼 때에) 2-3일 이내로 인도명령결정을 내리게 된다.

   선순위임차인이었던 자 내지는 유치권자라고 주장하는 자에 대해서는 통상 심리기일을 열게 된다

3. 인도명령결정문의 송달

   이러한 인도명령결정이 나게 되면 법원은 동 결정문을 피신청인에게 송달하여야 한다.

   송달이 잘 안되면 이후 야간특별송달(우체부가 아닌 집행관이 직접 야간에 결정문을 가지고 송달하게 된다.)을 신청하여 송달하게 하거나 그 마저도 차후 불능되게 되면 공시송달을 신청하여서라도 반드시 송달하여야 한다.

4. 송달 후 강제집행

   위와 같이 인도명령결정문이 상대방에게 송달되면 그때서야 신청인은 강제집행을 신청할 수가 있다(신청시 인도명령결정문+송달증명원 지참)

   강제집행을 신청하게 되면 초기 집행신청비용 (통상 3-10만원정도)을 내게 되고, 이후 집행관과 통화 후 부동산의 면적에 따라 집행비용을 예납하게 된다

   가령 25평이면 70만원, 40평이면 100만원 이런 식으로

   통상 이후 집행관이 한차례 계고를 하는 경우도 있고,

   그럼에도 불구하고 임의적으로 명도를 해주지 않을 경우에 집행관과 날짜를 잡아서 강제집행을 하게 된다.

   첫 번째 집행날짜에 상대방이 있다면 곧바로 집행이 되겠지만, 사람이 없어서 집행이 불능되면 차후 재집행을 하여야 한다.

   재집행시에는 성인 증인2명, 열쇠공, 이삿짐센터(법원에서 통상 지정한자)를 불러서 말 그대로 강제로 집행을 하게 된다.

   이때 위와 같은 비용은 통상 신청인이 먼저 부담하게 된다.

5. 집행후의 이삿짐보관센터 짐 처리방법

   집행이 완료되면 신청인은 해당 집행관사무실에 압류물 아닌 유체동산매각명령신청을 하여야 하는데 , 그 첨부서류로

   통상 신청인이 피신청인의 최후주소지에 짐을 찾아가라고 통보한 내용증명을 가지고 가면 가능하다고 한다는 점을 유념하기 바란다.

6. 결 론

   경매로 시세보다 부동산을 매수할 수 있는 가장 큰 이유가 바로 이 어려운 인도 내지는 명도에 있다는 점을 잘 유념하여야 하겠다.

   아울러 이러한 강제집행방법과 절차를 잘 이해하고, 원활한 집행이 될 수 있도록 노력하여야 하겠다.

NOTE

경매로 부동산을 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 이유 중 하나가 절차가 어려운 인도내지는 명도에 있다 이런 절차에 대해서 잘 이해하고 원활한 업무처리가 이루어지도록 할 수 있어야 성공적인 경매마무리로 이끌 수 있다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무