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투자비타민 - 뉴타운 지역 내 상가 투자 시 유의할 점 (2)

- 투자대상지가 존치관리지역분류 가능성에 유의해야 한다. -

지난시간에는 도시재정비 촉진지구(뉴타운 지역)에서의 상가 투자 시 주의해야 할 점에 대해서 알아보았다.

현재 서울을 비롯하여 경기도권역에서 주거지 재정비지구로 20여 곳 총 631만평의 도시재정비촉진지구가 지정되어 있다.

이번시간은 지난시간에 이어 도시재정비촉진지구(뉴타운 지역)에서 상가 투자할 경우 규제적 요소 외에 현실에서 발생할 수 있는 주의해야할 추가사항들에 대해서 알아보기로 한다.

보통 사람들이 알기에는 도시재정비촉진지구로 지정되는 경우 지구전체가 모두 개발되는 것으로 알고 있는 사람들이 많다.

그러나 실제로는 지정구역 전체가 모두 개발되는 것은 아니라는데 투자의 위험성이 상존하고 있다.

개발의 목적에 부합하는 지역을 대상으로 낡은 건물이 차지하는 비율 등에 따라서 재건축이나 재개발방식으로 개발되게 되는데 재개발방식으로 될 경우 지역 건물의 노후도 즉 건축연령이 20년 이상 된 건물의 비율이 서울의 경우 60% 경기도의 경우 50%이상 되어야 추진가능하다.

이때 대상지역의 건물 상태가 양호한 지역 등은 존치지역으로 분류되어지게 되는데 존치지역은 다시 존치정비구역과 존치관리지역으로 나뉘게 된다.

존치정비구역은 당분간 개발이 유보되는 지역으로 3년 이내에 추가 개발이 논의 될 수 있지만 존치관리지역은 개발계획이 추진되지 않는 지역으로 구분의 기준은 역시 노후 된 건물의 수준에 따라 나뉘게 된다.

현재 서울과 경기도의 도심재정비지구의 개발계획들은 올 상반기 결정되어질 전망으로 현재 주민공청회 등이 진행 중에 있는데 동작구 흑석동과 성북구 장위지역의 경우 전체 40%정도가 존치지역으로 예상되고 있으며 특히 장위지역의 경우 전체 56만평 중 40%정도인 24만평 정도가 존치지역으로 예상되는데 이중 5만평정도는 존치관리구역으로 개발되기 어려울 가능성이 높은 것으로 예상되고 있다.

문제는 이렇게 존치지역으로 분류되어 개발되지도 않으면서 토지거래 허가대상에는 포함되기 때문에 지난시간에 공부했었던 각종 규제에는 해당된다는 점이다.

따라서 도심정비구역 내 투자를 하려한다면 투자대상물건의 노후도에 비중을 두어서는 안된다.

오히려 투자대상물건의 주변 배후건물들의 노후도를 검증하는 것이 더욱 바람직한 판단으로 즉, 나무보다 숲을 봐야 하는 셈이다.

보다 확실한 방법은 투자비용이 증가할 수는 있겠지만 개발계획이 확정돼 개발지역과 존치지역의 구분이 확실해진 뒤 투자를 하는 것도 확실한 방법이 될 수 있다.

도시재정비촉진지구 분류 기준
구분		기준	비고
도시재정비촉진지구내개발지역	재개발구역	노후도 60％ 이상，접도율 30％이하，과소필지 50％ 이상，호수밀도 60％ 이상 등
도시재정비촉진지구내개발지역	재건축구역	단독주택 200가구 또는 부지면적 3025평 이상 지역에서 노후도 조건 충족할 경우
도시재정비촉진지구내존치구역	존치정비구역	촉진구역 지정요건에 해당하지 않으나 기간 경과 등 여건 변화에 따라 촉진사업 요건에 해당할 수 있거나 촉진사업 필요성이 있는 구역	3년 이내 촉진구역 지정 가능
도시재정비촉진지구내존치구역	존치관리구역	촉진구역 지정요건에 해당하지 않으며 기존의 시가지로 유지·관리할 필요가 있는 구역	개발 어려움

NOTE

도시재정비촉진지구내 개발지역이라하더라도 투자대상지가 존치관리지역분류 가능성에 유의해야 한다.

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