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세무비타민 - 부동산과 관련된 세금시리즈 - 1

- 알아야 면장을 한다. 부동산과 관련된 취득, 보유, 처분단계별 세금종류에 대해서 알아보자 -

부동산의 세금과 관련된 구조와 내용등은 실로 다양고 복잡해서 선뜻 마음먹고 이해하려 하기 전에는 쉽게 가닥이 잡히질 않는다.

비타민 세무강좌와 관련하여 "강좌에 앞서"라는 공지를 통해 세무사 자격증을 따자는게 아니라, 기초적인 이해와 조금 진전된 세무상식을 쌓아 둠으로써 실무적인 복잡성은 전문가의 손을 빌리더라도 자신의 문제들을 해결하는데 유용하게 활용하기 위한 강좌라는 설명을 하였었다.

이번 시간에는 부동산과 관련된 세금의 종류들에 대해서 단계별 종류, 부과주체별 종류, 세금과 관련된 비슷비슷한것 같은 용어들의 구분과 각세목들의 납부시기등에 대한 내용을 시리즈로 공부하기로 한다.

♣ 부동산의 단계별 세금의 종류 ♣

부동산과 관련된 세금은 취득/보유/처분단계 등 각각 단계별로 세금이 달라지게 되며, 같은 항목에 대해서도 거래주체에 따라 세목이 달라지기도 한다.

취득단계에서 눈에 띄는 점은 유상 무상을 불문하고 취득세와 등록세가 부과된다는 점과 토지의 용도변경, 건물의 증개축에 대한 건물가치상승에 대해서도 취득세가 부과된다는 점을 유의해서 알아두어야 할 항목이다.

보유단계에서는 부동산의 종류에 따라 부과되는 세목이 틀려진다는 점이 특이한 점이며 처분단계의 양도소득세에 대해서는 처분의 주체에 따라 세목과 처리절차가 달라지게된다.

특히 처분단계의 양도소득세에 대해서는 아직도 많은 사람들이 양도하기만 하면 일정세금이 발생된다고 착각하는 일반인이 많지만 실제로 양도소득세는 양도차익이 발생하였을 경우에만 부과되며, 양도차익이 필요경비와 공제금액으로 소진되거나 공제받은 비용보다 커서 이익이 있을 경우에만 부과된다는 점을 꼭 알아 두어야할 점이다.

단계	세금의 종류	내용
취득단계	취득세 *농어촌특별세추가	▷ 유상거래와 무상거래를 불문하고 매매,교환,증여,기부 등에 의해 취득 ▷ 토지의 지목 변경, 건물의 증개축도 취득으로 간주
	등록세 *지방교육세추가	▷ 등기부에 자신의 소유권을 등재할때 (소유권보존등기/소유권이전등기)
보유단계	재산세 *지방교육세추가	주택	▷ 건물+토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세
		일반건물	▷ 재산세
		토지	▷ 재산세(종합합산대상과 별도합산대상인지 여부를 구분)
	종합부동산세 *농어촌특별세추가	주택	▷ 건물+토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세
		토지	▷ 종합부동산세(종합합산대상과 별도합산대상인지 여부를 구분)
처분단계	양도소득세	개인	▷ 양도차익이 발생할 경우
	별도처리	부동산 매매 사업개인	▷ 양도소득세가 아닌 종합소득세로 납부함
		법인	▷ 양도소득세가 아닌 법인세로 납부함
참고	양도소득세는 양도차익이 발생하였을 경우에만 납부함 양도차익=양도가액-(취득가액+필요경비+공제금액) *양도 - 타인에게 유상으로 매도또는 교환하여 이전된 경우

NOTE

건물의 증개축으로 건물가치가 상승하거나 토지의 지목을 변경하여 토지의 가치가 상승하였을 경우에도 취득세가 부과된다.

양도소득세는 양도시 무조건 발생하는 세금이 아니라 취득을 위해 소요된 경비와 각종 공제를 제하고도 양도차익이 있을 경우에만 부과되는 세금이다.

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