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경매비타민 - 71. 인도명령에 의한 강제집행방법 및 절차

71. ‘대지권미등기’ 어떻게 해결해야 할까?

설날이 지난 지 얼마 되지 않았습니다.

설날은 모두 잘 보내셨나요?

상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 회원님들 모두 새해 복 많이 받으시고요. 늘 하시는 일들이 잘 이루어지길 기원합니다.

겨울임에도 불구하고 날씨가 상당히 포근합니다.
환절기를 맞이해서 여러분들 건강에 보다 유념하시기 바랍니다.

오늘 이 시간에는 대지권 미등기와 관련된 부분을 알아보기로 한다.

통상 아파트나 빌라를 낙찰 받으려고 경매정보를 확인하다보면 대지권이 아직 미등기되어 있는 경우가 종종 있다.

이때 입찰에 참여하는 자들은 어떻게 대처를 해야 할까?

원칙적으로 토지구획정리사업이 덜된 관계로 즉 단순히 절차미비로 인하여 대지지분이 미등기로 되어 있는 경우라면 대금을 납부하면 대지지분의 소유권이전이 가능하다.

만일 대지와 건물의 일괄입찰이 아닌 아파트의 미등기라면 낙찰자는 차후에 다시 대지권을 낙찰 받거나 대지사용료를 납부하고 건물을 사용해야할 경우도 있다.

만약 아파트나 빌라 등 공동주택 입찰에 참여하려고 하는 자는 대지권이 미등기되어 있으면 반드시 대지권에 관한 부분도 감정 평가되었는지를 법원의 감정평가서를 통해 확인해야한다

감정평가가 되었다면 특별히 건물부분과 대지지분에 대한 분리처분이 가능하다는 규약 등이 없는 한 그 소유권은 매수인에게 이전된다.

다만 감정평가가 되어 있지 않은 경우라면 대지권 부분에 대한 소유권은 취득하지 못한다. 그러나 감정평가가 되어 있지 않은 경우라고 하더라도 최저매각가격이 상당히 떨어진 경우라면 입찰에 참여하는 것도 가능할 것이다.

즉 대지사용료를 지불한다 하더라도 그러한 비용대비 저가에 낙찰을 받았다면 입찰에 참여하지 않을 하등의 이유가 없는 것이다

더불어 이럴 경우 토지소유자의 입장에서도 토지사용에 대해 제한적일 수밖에 없기 때문에 오히려 토지소유자에게 시가보다 저렴하게 대지지분을 매수할 수도 있을 것이다.

대지권이 미등기 되었다고 해서 입찰을 꺼리기보다는 미등기된 부분을 어떻게 하면 슬기롭게 해결할 수 있는지를 확인 검토하여 보다 나은 수익을 낼 수 있어야 할 것이다.

NOTE

입찰에 참여하려고 하는 자는 대지권이 미등기되어 있으면 반드시 대지권에 관한 부분도 감정 평가되었는지를 법원의 감정평가서를 통해 확인해야한다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무