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경매비타민 - 73. 임차권등기 명령제도 정확히 이해해야한다.

73. 임차권등기명령제도 정확히 이해하여야

어느덧 봄의 계절인 3월입니다.
그런데도 날씨는 아직도 겨울이네요.
오늘도 서울엔 눈이 내렸습니다.

이 글을 읽는 여러분들께서는 이러한 환절기에 건강에 유의하셔야 하겠습니다.

오늘 이 시간에는 임차권등기명령제도와 우리 독자여러분들께서 반드시 이해하여야 할 부분을 설명해보도록 하겠습니다.

저 역시 부동산TV에 출연하면서 일반 시청자여러분들께서도 이러한 부분이 궁금할 수 있었겠구나 생각을 하게 된 점을 기술하도록 하겠습니다.

예를 들어)
1) 甲 소유의 주택에 乙이 2005. 1. 1. 보증금 5,000만원, 임대차기간 2005. 2. 1.부터 2007. 1. 31.까지로 하는 임대차 계약을 체결하였다.
2) 乙은 위 임대차계약에 의거하여 2005. 2. 1. 위 주택에 대해 점유 즉 이사를 오고, 전입신고를 하였다.
3) 乙은 같은 날 동사무소에서 임대차계약서 원본에 확정일자를 받았다.
4) 丙은 2006. 12. 31. 甲에게 금 5,000만원을 빌려주고 위 제1)의 주택에 대해 근저당권을 설정하였다.
5) 乙 은 이건 임대차계약이 만료되고, 다른 아파트에 분양을 받아 이사를 가게 되었다. 그에 따라서 乙은 이건 주택에 대해 임차권등기명령을 법원에 신청하였고, 법원에서는 임차권등기명령 결정이 났고, 이후 2007. 3. 7. 임차권등기명령이 등기부등본에 기재되었다. 그때에 위 대항력발생요건과 확정일자를 받은 날도 아울러 기재가 되었다.
6) 이후 乙이 甲을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소하였고, 이후 乙은 甲 소유의 위 주택에 대해 강제경매를 신청하였다
7) 이후 위 주택은 6,000만원에 낙찰되었다.

위와 같은 경우 乙과 丙의 배당순위에 대해 일반인들의 많은 오해가 있었다.

즉, 일반인들은 근저당권이 물권이기 때문에,
근저당권이 먼저 설정되었고, 이후에 임차권등기명령이 기입되었기 때문에 당연히 낙찰대금 6,000만원에서 근저당권자 丙이 먼저 5,000만원을 배당받고, 나머지 1,000만원을 임차권등기명령권자인 乙이 배당을 받는 것으로 이해하였다.

물론 다른 물권에 관한 등기 즉 근저당권, 전세권, 담보가등기, 저당권 등이 있었다면 등기부등본에 기입된 순서대로 배당을 받는 것이 당연한 것이다.

다만, 임차권등기명령에 의한 배당순위는 임차권등기명령이 등기부등본에 기입된 날짜나 순위가 중요한 것이 아니고, 그 임차권등기명령의 내용이 중요한 것이다.

즉 위 사안에서 乙은 비록 근저당권보다 임차권등기명령의 기입이 늦었지만 임차권등기명령에 의해 보호되는 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권(2005. 2. 2. 새벽 0시부터 발생)일은 근저당권(2006. 12. 31. 대낮)보다 훨씬 앞서 있다.

따라서 배당순위는
임차권등기명령권자인 乙이 먼저 5,000만원을 배당받고, 나머지 금 1,000만원을 근저당권자가 배당 받아야 하는 것이다.

여기서 임차권등기명령제도의 의미를 다시 한 번 검토해보자

1998년 IMF 사태 발생이후, 부동산가격이 하락하고, 아울러 임대인이 임차인의 보증금을 반환해주지 못하는 사태가 발생하였다. 그럼에도 불구하고 임차인이 부득이 이사를 가야하는 경우에 그가 가지고 있던 대항력을 상실하게 된다. 그렇게 된다면 당연히 대항력을 전제로 존재하는 확정일자에 의한 우선변제권도 사라지게 되는 것이다.

그러한 임차인들을 보호해주기 위해 1999년 3월에 임차권등기명령제도를 급조하였고, 그 임차권등기명령결정 이후 등기가 된 다음에 이사를 가게 되면 기존에 임차인이 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하게끔 해주는 제도입니다

경매초보인분들이 굉장히 오해하는 부분이기 때문에 이러한 부분을 잘 유념했으면 한다.

NOTE

경매초보자들은 임차권 등기명령제도에 대한 올바른 이해가 필요하다

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무