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투자비타민 - 상가투자와 부가가치세 환급을 알자

- 부가가치세 환급은 사업자 등록을 역산 20일전까지 인정받는다.-

이번주에는 상가와 관련된 단계별 세금에 관련된 부분을 공부합니다.

세금문제는 투자자로서 가장 알쏭달쏭한 문제가 아닐 수 없습니다.

오늘은 상가와 관련된 세금의 기초적인 이해와 세무 상식을 쌓을 수 있는 내용을 설명하도록 하겠습
니다.

우선 상가와 관련된 단계별 종류, 부과주체별 종류, 세금과 관련된 비슷비슷한 것 같은 용어들의
구분과 각세목들의 납부시기등에 대한 내용을 알아겠습니다.

부동산과 관련된 세금은 취득/보유/처분단계 등 각각 단계별로 세금이 달라지게되며, 같은 항목에
대해서도 거래주체에 따라 세목이 달라지기도 합니다.

세금은 상가를 매입할 때와 보유할 때 매매할 때 내는 세금이 각각 다음과 같이 나뉩니다.

매입시	보유시	매도시
등록세 : 2% 취득세 : 2% 교육세 : 등록세의 20% (0.4%) 농특세 : 취득세의 10% (0.2%) 부가가치세 : 분양가에 포함 (임대사업자 등록시 환급가능)	부가가치세(임대수입관련) :월세 10% 재산세 - 건물분 : 0.25% 토지분 : 0.15%~0.5% 종합부동산세 : 부속토지의 공시지가합계가 40억원을 초과할 경우	양도소득세 : 9~36% 부가가치세 : 건물가액의 10% (사업포괄 양수도일때 면제)

오늘은 이중 상가를 매입할 때 알아야하는 세금에 대해 알아보도록 하겠습니다.

상가를 매입할 때는 취등록세와 부가가치세를 내게 됩니다.

부가가치세는 보통 중도금과 잔금에 포함되어 있는데요. 부동산 취득단계에서 유의할 점은 유상무상
을 불문하고 취득세와 등록세가 부과된다는 점과 토지의 용도변경, 건물의 증개축에 대한 건물가치
상승에 대해서도 취득세가 부과된다는 점 등입니다.

상가투자에서 특히 신경써야하는 세금에는 어떤 것이 있을까?

먼저 상가 분양내역기준표에 의해 상가를 분양받았을 때 가장 먼저 생각해야 되는 것이 있습니다.

그것은 바로 부가가치세 환급과 관련된 내용입니다.

임대사업을 위한 상가의 매입은 매입과 관련한 세액인 부가가치세는 환급받을 수 있습니다.

상가를 분양받을 때 계약금, 1차중도금, 2차중도금, 잔금에 포함되어 납부된 부가가치세는 임대사업을 전제로 임대사업을 위한 사업자등록(일반과세자기준)을 마치면 환급받을 수 있습니다.

그렇다면 이 사업자등록은 언제 하는 것이 좋을까?

사업자등록은 분양계약시점에 신청하는 것이 좋습니다.

예를들어 2007년 3월 1일 계약을 체결하였으므로 최대한 2007년 3월 21일까지는 사업자등록을 신청해야 합니다.

이유는 세법에서는 사업자등록신청일로 부터 역산해 20일 이내의 매입세금에 대해서만 공제를 인정해주기 때문입니다.

즉 2005년 10월 22일날 사업자등록을 신청한다면 계약금에 포함된 부가세를 환급조치를 받을 수 없게 됩니다.

이미 상가를 분양받은 투자자분들이 계시다면 분양계약서 작성일을 곰곰히 계산해보시고 사업자등록을 신청해야합니다.

신청시 분양계약서, 사업자등록신청서, 신분증 등을 꼭 지참하셔야합니다.

사업자등록을 신청 후 납부한 부가가치세는 언제 돌려받을 수 있게 되나?

부가가치세는 원칙상 확정신고기간(7월25일과 익년 1월25일)이 경과한 후 30일 이내에 환급하여줍니다.

단 사업설비등에 투자한 금액은 조기환급신고시 신고기한 후 15일 이내에 환급하여줍니다.

이상에서 언급한 바와 같이 지나치게 투자가치성에만 급급하거나 분양점포의 위치 등에만 신경을 쓰다보면 아차하고 놓칠 수 있는 내용들이 많습니다.

특히 사업자등록신청과 관련하여서는 시행사가 나중에 원장정리를 통해 일괄 정리하여 주겠다는 이야기를 하지만, 만일 사업자가 부도가 난다거나 해서 관리능력이 상실하게 되면 납부된 부가가치세를 환급받지 못하게 될 수도 있습니다.

따라서 세무적인 문제에 대해서만큼은 원칙에 입각하여 일정과 사무처리가 이루어지는 것이 가장 바람직하다고 할 수 있습니다.

NOTE

사업자등록신청일로 부터 역산해 20일 이내의 매입세금에 대해서만 공제 해준다.

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