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세무비타민 - 상가계약서와 관련된 세무문제

- 상가계약서 작성 단계별로 발생하는 세무문제를 알아두자.-

세무비타민- 상가 계약서와 관련된 세무문제

상가와 관련하여 각종 계약서(분양계약서, 매매계약서, 임대차계약서 등) 작성부터 세무문제는 발생합니다. 이번강좌는 상가 계약서와 관련된 세무문제에 대하여 살펴보고자 합니다.

1. 상가 분양계약서
분양계약시 계약금, 중도금, 잔금으로 대금을 지급하게 되는데 그 기간이 장기간 소요됩니다. 이와 관련된 세무문제는 다음과 같습니다.

(1) 계약금 지급시 (사업자 등록)
계약금 지불(계약체결일)일로부터 20일 이내에 매수자는 사업자등록을 신청하여야 계약금 관련 부가가치세 환급이 가능합니다.

(2) 중도금 이후 (세금계산서 발행)
계약금 외에 중도금이 분할되어 있고 계약의 경우 잔금 지급 약정일까지의 기간이 6개월 이상이면 각 대금 지급 시 마다 세금계산서가 발행되어야 합니다. (실무에서 잔금 시 일괄 세금계산서 발행으로 매수자가 부가가치세 환급을 받지 못하고 분양회사는 가산세 등을 부담하는 일이 있습니다.)

(3) 잔금지급전 (부부간 명의변경)
사정에 의하여 잔금지급전에 계약자를 변경하는 경우가 있습니다. 이때는 불입된 금액과 프리미엄이 3억 이상이면 증여세에 해당되므로 증여세 신고 및 사업자등록명의를 변경하여야 합니다. (계약시부터 명의자에 유의하시여 중도 변경을 하지 않는 것이 좋습니다.)

2. 상가 매매계약서
상가 분양 완료 후 상가를 매매하는 경우 부가가치세, 양도소득세 관련하여 매도자는 큰 어려움을 당하게 되는 경우가 많습니다. 이와 관련하여 살펴보고자 합니다.

(1) 계약서 작성 시 (건물 분 부가가치세)
상가의 매매대금에서 건물 분 부가가치세는 원칙적으로 별도로 하셔야 합니다. “건물분 부가가치세는 별도”이 문구가 없는 경우 부가가치세만큼 매도자가 손해를 보게 됩니다.

매수자가 일반과세자 등록을 전제로 사업을 포괄양수도 하는 경우 부가가치세는 문제가 되지 않습니다.

이때는 특약사항으로 “당 상가 매매는 부가가치세법상 포괄양수도로 처리한다.”를 기재하고, 이와 별도로 포괄양수도계약서 작성 및 사업양도신고서를 부가가치세 폐업신고시 제출하시면 됩니다.

(2) 잔금지급전 (매수자 인감날인, 법무사 수수료 영수증)
매매계약서에 매수자의 인감도장을 날인하시고 매수자 인감증명서를 받으셔야합니다. 추후 매매가액의 입증자료가 됩니다.

또한 매수당시 법무사 수수료 영수증이 등기권리증에 첨부되어 있는데 이는 미리 복사해 두셔야 합니다.

NOTE

상가와 관련된 계약서작성의 각 단계별로 세무 유의사항에 대하여 알아두자.

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