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경매비타민 - 75. 아파트 낙찰 받을때 유의사항(1).

제목 : 아파트 낙찰받을 때 주의사항 (1)

벌써 3월도 중순을 지나고 있습니다.

꽃들도 만개하려고 준비하고 있는듯 합니다.

먼저 여러분들의 건강을 잘 챙기시라고 말씀드리고 싶습니다.

최근 부동산, 특히 서울의 아파트 낙찰가율이 작년과 달리 80%까지 떨어졌다고 합니다.

당분간 경매시장은 하향안정화 될 것으로 보입니다.

부동산시장이 이러함에도 불구하고 대다수의 일반인들이 관심을 갖는 물건은 아파트인것 같습니다.

최근에 일부 아파트는 여전히 강세를 보이며 낙찰가율이 100%를 넘기는 것도 종종 보입니다.

그렇다면 과연 아파트를 낙찰받을 때 입찰자의 입장에서는 어떤 유의를 해야 할까요?

오늘은 그 첫 번째 내용

즉, 선순위임차인이 있는지 검토하여야 .......

선순위임차인을 언급하려면 먼저 말소기준권리를 알아야 한다. 말소기준권리라 함은 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 개시결정기입등기 중 그 사건에서 가장 먼저 등기부등본에 기입된 것이 그 사건의 말소기준권리가 된다.

이러한 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 사람을 우리가 흔히 선순위임차인이라고 한다.

아울러 임차인의 대항력은 점유와 전입신고를 갖추어야 하고, 그 두가지 중 늦게 갖춘 날의 그 다음날 새벽 0시에 대항력은 발생하는 것이다.

가령

1) 점유를 1. 20.에 하고

2) 전입신고를 1. 22.에 하였다면 그 중 늦은 날 즉 1. 22.의 다음날인 1. 23. 새벽 0시에 대항력이 생긴다는 것이고,

1) 점유를 5. 6.에 하고

2) 전입신고를 5. 6. 같은날에 하였다면 대항력은 5. 7. 새벽0시에 생긴다는 것이다.

새벽0시를 반드시 유념하여야 한다.

즉 말소기준권리보다 최소한 하루전에는 점유와 전입신고를 마쳐야 한다는 것이다.

이러한 사람을 선순위임차인이라고 하고, 이러한 선순위임차인이 배당요구를 하였거나 하지 않았거나 배당받지 못한 금액은 모두 낙찰자 즉 매수인이 책임을 져야 하기 때문이다.

아울러 이러한 선순위임차인이 있는지를 확인하기 위해 일반인들이 가장 먼저 확인하는 방법이 경매정보지나 해당 부동산의 등기부등본(그 부동산이 경매에 들어갔다고 하는 것을 입증할 수 있는 서류)을 가지고 부동산을 관할하는 해당 동사무소(반드시 해당 동사무에 가야한다.

가령 방배2동이라면 방배2동사무소에서만 가능하다)에 가서 그 부동산의 전입세대를 열람할 수 있다.

그러면 전입신고가 되어 있는 사람 이름과 그 전입일자를 가르쳐준다.

그 전입신고일자와 말소기준권리를 비교하여 먼저 전입신고 되어 있다면 선순위임차인으로 보고, 늦게 되어 있다면 선순위로 보지 않게 되는 것이다.

실제 대항요건에는 점유도 있지만 점유는 확인하기 곤란하다고 하는 점에서 대항력과 말소기준권리를 비교할때엔 통상 전입신고를 가지고 판단하게 되는 것이다.

이러한 선순위임차인이 배당요구를 하였거나 하지 않았거나 그가 배당받지 못한 금액은 모두 매수인이 부담하게 된다고 하는 점을 반드시 유념하여야 하겠다

아파트 경매!

여러분의 건승을 기원하며...

NOTE

아파트경매시 주의할 사항중 가장 기본적인 것은 선순위 임차인의 확인이며 확인을 위해 동사무소내방을 통한 전입세대 열람을 하여야 한다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무