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투자비타민 - 상가 매각시 부과되는 세금을 알자

- 상가매각단계에서 부과되는 부가가치세, 양도소득세 개념을 이해하자-

지난시간에 이어 이번에는 상가 세금에 대해 알아보는 세 번째 시간입니다.

이번 시간에는 상가 처분 단계에서 부과되는 세금에 대해 알아보기로 한다.

상가 처분시 발생하는 세금 △양도소득세 △부가가치세 등이 있다.

매도시

양도소득세 : 9~50%
부가가치세 : 건물가액의 10%
(사업 포괄양수도일 때 면제)

먼저 부가가치세가 산정되는 방법과 과세 대상에 대해 알아보자.
상가를 매매할 때 토지 지분에 대해서는 부과세가 면세되지만 상가 건물가액에 대해선 10%가 부과된다.

상가 매매 계약시 부가가치세를 어떻게 할 것인지 명확히 정리하실 필요가 있다.

계약 당시 부가세 언급이 없으면 매매가격에 부가세가 포함된 것으로 국세청은 해석하고 있다.

이런경우 매도인이 실제로는 매수인에게 부가가치세만큼 깍아준 셈으로 해석되는 것이다.

일반적인 계약의 경우에는 매매계약서상 토지가액과 건물가액을 구분하여 기재했을 경우 건물가액의 부가세는 별도라고 기재하되, 그 가격의 구분에 있어 쌍방합의가 어렵다면 일반적으로는 토지와 건물의 국세청 기준시가를 안분하여 계산하는 방법이 있다.

잔금일에 매도인은 건물분 부가가치세 10%를 매수인으로부터 받아 세금계산서를 교부하고 매수인은 부가가치세를 매입세액으로 공제 받는 것이다.

만약 매매계약서에 부가가치세 별도라는 문구를 기재하는 경우에는 잔금일 전까지 건물가액을 쌍방이 정하는 방법도 있을 수 있다.

그럼부과세가 면제되는 사업 포과양수도는 무엇일까?

포괄양수도란 상가건물을 부동산이라는 물건으로 팔지 않고 상가를 포함하여 그 사업을 그대로 넘기는 것을 뜻한다.

사업을 양도하면 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세 과세 대상이 되지 않기 때문이다.

이러한 경우는 포괄 양수도 계약서를 작성하여야 하는데 매도자와 매수자가 공히 일반과세자로 세무당국에 등록되어야 한다.

매도자는 부가가치세 확정 신고 할 때에 사업양도신고서를 제출해야 하며 매수자는 양수도 계약서 사본을 제출하면 된다.

사업의 포괄 양수도를 통해 상가 등을 매매하는 경우 매도자로는 부가가치세만큼 양도가액을 낮춰서 거래를 성사시킬 수 있는 반면 매수자로서는 부가가치세만큼 매수자금을 줄일 수 있는 장점이 있다.

다음은 양도세에 관한 설명인데 양도세는 어떤 세금이고 상가에는 어떻게 적용되는지 알아보자.

양도소득세란 개인이 보유하고 있는 부동산 등을 유상으로 양도함으로써 발생하는 소득에 부과하는 세금을 말하며, 양도소득이란 개인이 가지고 있던 부동산 등을 팔아 얻은 양도 차익을 말한다.

즉 토지,건물 등의 양도에 따라 발생하는 양도차익에 대해 과세되며 양도차익이 없거나 손해가 발생한 경우에는 과세되지 않는다.

과표 산정법

양도가액-취득가액-기타필요경비 = 양도차익
양도차익-장기보유특별공제 = 양도소득금액
양도소득금액-양도소득기본공제(250만원/년,자산종류별로)= 과표

상가의 경우 전에는 상가취득 후 1년 이내에 양도할 경우에는 실거래가격을 1년 이상은 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과했었다.

그러나 올해부터는 상가나 주택모두 실거래가를 기준으로 양도소득세를 부과한다는 것을 유의해야한다.

양도세 계산방법을 살펴보면 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 제외한 양도차익에서 장기보유특별공제를 제해 양도차익을 산정한다.

이 양도차익에서 양도소득기본공제를 제하면 과표가 산정된다.

이렇게 산정된 과표를 기준으로 세율이 적용되는데

양도소득세 산정

①보유기간이 1년미만 : 과표의 50%
②보유기간이 1년이상 2년미만 : 과표의 40%

③보유기간이 2년이상 - 과표가 1천만원 이하일 경우 9%,
　　　　　　　　　　　　과표가 1천만원초과 4천만원이하인 경우 18%-90만원(누진공제)
　　　　　　　　　　　　과표가 4천만원초과 8천만원이하인 경우 27%-450만원(누진공제)
　　　　　　　　　　　　과표가 8천만원초과인 경우 36%-1,170만원(누진공제)

보유기간이 1년미만인 경우는 과표의 50%를, 보유기간이 1년이상 2년 미만인 경우는 과표의 40%를의 양도소득세가 산출된다.

보유기간이 2년 이상인 경우 과표액에 따라 9~36%의 차등 세율이 적용된다.

과표가 1천만원 이하일 경우는 과표의 9%, 과표가 1천만원초과 4천만원이하인 경우에는 18%-90만원, 과표가 4천만원초과 8천만원이하인 경우 27%-450만원, 과표가 8천만원초과인 경우 36%-1,170만원이으로 산정된다.

NOTE

상가매각에 따르는 부가가치세, 양도소득세 개념을 이해하자

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