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경매비타민 - 76. 아파트 낙찰 받을때 유의사항(2).

제목 : 아파트입찰시 유의사항(2)

어느덧 3월도 다 지나갔네.
어제는 예상치 못하게 비가 많이 오던 날이었습니다.

이럴 때 일수록 여러분의 건강에 보다 유념하시기 바랍니다.

오늘은 아파트입찰시 유념해야 할 두 번째의 강의내용 즉 대지권에 관한 부분이다.

통상 집합건물 즉 다세대, 연립, 아파트등을 낙찰받을 때 대지권이 등기되어 있다면 전혀 문제가 없겠지만, 만약 대지권이 미등기되어 있다면 입찰자입장에서 상당히 유의해야 한다.

통상적으로 토지구획정리사업이 덜된 관계로 즉 단순히 절차미비로 인하여 대지지분이 미등기로 되어 있는 경우라면 문제가 없겠다.

즉 미등기되어있지만 그 대지지분에 대한 감정평가가 되었고 이후 잔대금을 납부하게 되면 대지지분의 소유권이전이 가능하다.

그러나 대지와 건물의 일괄입찰이 아닌 대지지분의 미등기라면 낙찰자는 차후에 다시 대지권을 낙찰받거나 대지사용료를 납부하고 건물을 사용해야할 경우도 있다.

만약 아파트나 빌라등 공동주택 입찰에 참여하려고 하는 자는 대지권이 미등기되어 있으면 반드시 대지권에 관한 부분도 감정평가 되었는지를 법원의 감정평가서를 통해 확인해야한다.

감정평가가 되었다면 특별히 건물부분과 대지지분에 대한 분리처분이 가능하다는 규약등이 없는한 그 소유권은 매수인에게 이전된다.

다만 감정평가가 되어 있지 않는 경우라면 대지권 부분에 대한 소유권은 취득하지 못한다.

그러나 감정평가가 되어 있지 않은 경우라고 하더라도 최저매각가격이 상당히 떨어진 경우라면 입찰에 참여하는 것도 가능할 것이다.

즉 대지사용료를 지불한다 하더라도 그러한 비용대비 저가에 낙찰을 받았다면 입찰에 참여하지 않을 하등의 이유가 없는 것이다

더불어 이럴경우 토지소유자의 입장에서도 토지사용에 대해 제한적일 수 밖에 없기 때문에 오히려 토지소유자에게 시가보다 저렴하게 대지지분을 매수할 수도 있을 것이다.

대지권이 미등기 되었다고해서 입찰을 꺼리기보다는 미등기된 부분을 어떻게 하면 슬기롭게 해결할수 있는지를 확인 검토하여 보다 나은 수익을 낼수 있어야 할 것이다

다음시간에는 체납관리비등은 누가 책임져야하는가 등을 검토해보기로 한다.

NOTE

아파트 경매 입찰시에도 대지소유권 확인여부가 필요하다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무