:::::: 부동산써브월드공인중개사무소 중개업소 홈페이지 sangganews.com/024931500 ::::::

투자비타민 - 상가투자, 전략상품 투자로 눈을 돌리자

- 상가투자에서 할인분양혜택이나 선임대 헤택을 누릴 수 있는 상가에 투자포인트를 두자-

상가분양시장은 주택규제에 대한 상대적 작용으로 인해 최근 부쩍 관심이 늘고 있다.

그러나 전반적으로 모든 분양상가 상품이 투자성이 양호한 상황을 보이고 있는 것은 아니다.

전반적으로 상가투자의 모습은 미래가치를 예상해 투자한후 상황에 따른 임대차를 기다리는 것이 보통이다.

그러나 일반적 투자방식에서 조금 벗어나면 보다 기회적인 요소가 많은 메리트있는 상품을 만날 수 도 있는데 이를 위해서는 무엇보다도 정보수집이 관건이라고 할 수있다.

상가투자에서 상대적인 기회요소가 많은 것은 어떤것들이 있을까?

우선 주변 시세보다 저렴한 가격으로 가격을 조정해 분양을 하는 상품을 들 수 있다.

다음으로는 투자의 마지막 단추채움이 될 수 있는 임대가 이미 완료된 상품을 들수 있다.

이런 두가지 분야의 전략상품들을 잘 선택한다면 보다 저렴한 가격이나 안정적 임대수익 측면에서 상대적 이익이 증가하는 상품을 선택할 수 있어 상가 투자에 관심을 갖고 있는 투자자에게는 좋은 기회가 될 수 있다.

분양가 하향조정 공급상가

= 아파트와 같은 주택시장도 미분양이 된 상품 등은 분양가를 하향 조정하거나, 금융혜택을 제공하거나, 베란다 설치를 무료로 해주는 등 추가 서비스를 제공해 막바지 분양물량 떨구기를 시도하기도 한다.

상가에서도 이와 비슷한 전략을 사용하는 경우가 종종 발생한다. 준공이 다가오는데 미처 분양되지 않은 소수의 잔여 물량이 있는 경우나 주변 경쟁 상가들이 많이 들어서는 경우 가격적인 차별화를 위해 분양가를 일정부분 하향조정하는 경우가 있다.

이런 상가들을 잘 선택한다면 비슷한 조건에서 분양을 보다 저렴한 가격으로 받을 수 있다.

하지만 이런 분양가가 하향 조정된 상품의 경우 소수 잔여물량 중 점포 입지여건이 떨어지거나 주변 상권이 침체된 상가 된 ‘그저저런’ 상가일 수도 있으니 주의를 기울일 필요가 있다.

좋은 조건이라고 해도 선택전 주변 상권이나 분양가 수준 등을 파악해 보는 것은 꼭 필요한 수순이라고 할 수 있다.

관건은 대중들로 부터 커다란 관심을 끌어내지 못했거나 부족했던 홍보등으로 인해 미처 미발굴된 상품을 선별하는 안목이 필요하다.

상가의 공급은 아파트공급시장과는 달라서 공급의 시간이 비교적 장기적으로 꾸준한 시간을 가지고 공그급되는 특징을 가지고 있다.

즉, 아파트 처럼 청약시스템에 의한 단기간의 공급완료보다는 착공과함께 준공시까지 분양되는 것이다.

이 과정에는 시행사의 홍보부족등으로 내재가치가 있음에도 분양주를 만나지 못하는 상가들도 있으며, 경우에따라서는 시행사의 자금조달계획등에 의해 할인 분양등을 통해 공급되는 상가들도 있다.

상가명	위치	가격 하향조정 내용(평당가조정)
광원프라자	인천 계양구 작전동	2층이상 100만원
테마프라자	인천 부평구	1층 500만원 / 2층 300만원
메쎄	경기 안양시 만안구	전 층 200~600만원
한얼프라자	서울 관악구 남현동	지하1층 200만원 / 지상2층~지상6층 100만원
거묵상가6차	경기 용인 풍덕천	1층 200~300만원 / 2층 100만원 / 3층 120만원 4층 120만원 / 5층 220만원
명성프라자	경기 화성시 태안읍	1층 250만원 / 2층 250만원 / 3층~5층 200만원
일번지프라자	인천 서구 불로지구	1층 200만원 / 2층 120만원 / 3층 120만원 / 4층 150만원
명일프라자	인천 계양구 동양동	1층 400만원 / 2층 150만원 / 3층 200만원 / 4층 100만원
서광시티뷰	서울 동작구 사당동	1층 100만원 / 2층 100만원 / 3층 200만원
대림타운	인천 남구 학익동	1층 300만원 / 2층 150만원 / 3층 150만원/ 4층 130만원

선임대가 맞춰진 상가

= 상가 투자자는 무엇보다도 안정적인 임대료 수입을 원한다. 그러나 요즈음은 경기불황과 내수 침체 등으로 생각보다 임대료 수입이 적거나 혹은 아예 임차인을 찾지 못해 애를 먹는 투자자들이 늘고 있다.

이런 상가 투자의 위험성을 줄이고 수요자들의 투자를 활성화를 도모한 선임대가 완료 상가들은 투자자의 입장에서 상가를 분양받은 후 임대 걱정 없이 꾸준한 수익을 올릴 수 있는 매리트로 인해 관심이 집중되는 상품이다.

하지만 선임대가 맞춰졌다고 무조건 꾸준한 임대수익을 보장받을 수 있는 것은 아니어서 임대가 맞춰진 상가라고 무턱대고 투자하는 것은 위험하다.

첫 임차인 이후 비슷한 조건으로 재임차를 맞추지 못할 수도 있기 때문인데 선임대가 맞춰진 상가라고 하더라도 주변 상권의 임대료 수준을 알아보고 내가 임차인에게 지속적으로 현재 수준의 임대료를 받을 수 있을지 확인하는 것이 중요하다.

또 임차인의 안정적인 지불능력을 확인해보는 등 선임대가 맞춰져 있다고 하더라도 신경써야하는 부분은 많다.

특히 상가의 하드웨어적 조건이 상가건물 등의 입지뿐 아니라 임차인의 장사노하우, 설비투자 등 여러 조건에 따라 선임대 상가투자도 성패가 좌우될 수 있다.

상가명	위치	임대 업종	분양가	보증금/월세
위너스프라자	인천 남동구 구월동	약국	9억3,220만원	1억/430만원
위너스프라자	인천 남동구 구월동	부동산	8억7,400만원	1억/420만원
두산 더스테이트몰	인천 부천 중동	국민은행	31억9,700만원	11억/1,373만원
		세탁소	2억5,700만원	2,000만원/162만원
		편의점	7억1,900만원	1억5천/382만원
서광시티뷰	서울 동작구 사당동	편의점	7억800만원	1억/ 330만원
한얼프라자	서울 관악구 남현동	대형마트	24억	4억/1,200만원
훼미리프라자	경기 화성 동탄	분식점	8억5,000만원	1억/ 450만원
훼미리프라자	경기 화성 동탄	치과	4억6,000만원	5,000만원/250만원
아이비타워	경기 화성 통탄	이빈후과	2억200만원	3000만원/110만원
유에스프라자	경기 고양 덕양 주교동	노래방	3억9,580만원	2000만원/240만원

이렇게 상가투자시 타 상품보다 조건이 좋은 전략적 공략대상 상품은 무엇보다도 정보수집과 발품이 중요하다.

상가 전략 상품 투자는 투자 수익을 높이거나 안정적인 수익을 유지하는 데 큰 도움이 될 수 있지만 어떤 상황이라도 존재할 수 밖에 없는 동전의 양면 같은 투자의 장점과 단점을 파악하는 것이 가장중요하기 때문이다.

NOTE

이왕이면 조건이 좋은 전략적 공략상품에 관심을 갖자

- 자료 인용 시 인터넷주소 "www.sangganews.com"와 한글상호 "상가뉴스레이다"를
병행하여 표기할시 본 내용의 복제와 전제를 허용합니다