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세무비타민 - 오피스텔과 세금

- 오피스텔의 실 사용용도에 따라 달라지는 세금에 대해서 알아두자.-

세무비타민- 오피스텔과 세금

  오피스텔은 실 사용용도에 따라 상당한 세금차이를 보이게 됩니다. 만약, 임대를 하고 있다면 임차인이, 건물주가 사용하고 있다면 본인이 어떠한 용도로 사용하는지에 따라 달라집니다. 이번 강좌에서는 오피스텔의 실 사용용도에 따라 달라지는 세금을 설명 드리겠습니다.

1. 주거용으로 사용하게 되는 경우

[무주택 청약자에서 제외, 종합부동산세 과세대상]

(1) 분양, 매입 시 세금문제

   주거용으로 매입하게 되는 오피스텔은 부가가치세를 환급받을 수 없습니다. 이는 주거용 임대 또는 본인 주거용으로 매입하는 경우 부가가치세 과세사업이 아니기 때문입니다.

(2) 주거용 임대 시

   2채 이상 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우 월세부분에 대하여 소득세를 납부하여야 합니다.(전세의 경우 세금납부의무는 없습니다) 다만, 월세부분에 대하여는 부가가치세 납부의무가 없습니다.

(3) 주거용 오피스텔 양도 시

   주거용 오피스텔을 양도하는 경우 이를 주택으로 보기 때문에 1세대 1주택의 경우는 양도소득세 비과세되지만, 1세대2주택인 경우는 50%세율(기준시가 1억원 초과인 경우), 1세대 3주택인 경우 60%세율(규모에 관계없이 모두)로 양도소득세가 중과세 됩니다.

   주거용 오피스텔을 보유한 가운데 다른 주택을 양도하는 경우는 다른 주택은 1세대 1주택 비과세를 받지 못하며, 양도소득세가 중과세 되게 됩니다.

2. 업무용으로 사용하는 경우

[업무용으로 재산세 부과, 무주택 청약자격 부여 가능, 종합부동산 과세대상에서 제외]

(1) 분양, 매입 시 세금문제

   업무용으로 매입하는 경우 오피스텔은 일반과세자로 사업자 등록하는 경우 부가가치세 환급이 가능합니다. 다만, 10년 이내에 주거용으로 사용하는 경우 환급받은 부가가치세는 일정액을 다시 납부하게 됩니다.

(2) 업무용으로 임대 시

업무용으로 임대 시 보증금 및 월세 부분에 대하여 일정액의 부가가치세를 납부하게 됩니다.

(3) 업무용 오피스텔 양도 시

   오피스텔을 양도하게 되면 건물가액(토지 가액은 제외)에 대하여 부가가치세를 별도로 매수자에게 받아서 납부하여야 합니다. 다만, 사업양수도 요건을 갖추어서 양도하는 경우는 부가가치세를 별도 징수할 필요가 없습니다. 이 경우 오피스텔은 주택이 아니므로 양도소득세가 중과세 되지 아니 합니다.

3. 주거용과 업무용 구분 기준

  "주택"이라 함은 공부상용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조 주변환경 및 사실상 사용 현황 등을 종합하여 사실 판단할 사항으로 하고 있습니다.

NOTE

오피스텔은 취득, 보유, 양도 시점 별로 다양한 세금문제가 발생하게 됩니다. 따라서 실 사용용도에 따라 대처 하셔야 합니다. 특히 오피스텔을 보유하신 분은 다른 주택 양도 시 오피스텔 실 사용용도를 고려하시기 바랍니다.

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