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투자비타민 - 재래시장상가, 그 숨겨진 가치를 제대로 알자.

- 구도심 상가개발 토지고갈, 택지개발지구 상권형성 시기걸려 상대적 효용가치증가.-

깔끔하고 편리한 것을 추구하는 소비자의 욕구가 커지고 대형마트가 보편화되면서 재래시장의 매출은 계속해서 감소세를 보이며 고전하고 있다보니 많은 투자자의 관심에서 멀어져 있는 것이 요즘의 현실이다.

그러나, 아파트 시장에서 낡고 노후한 재건축대상 아파트들이 가격상승을 주도하면서 주목을 받았듯이 잠재된 내재가치를 이해한다면 상가투자시장에서 의외의 투자처로 부상할 수 있는 숨겨진 가치를 가지고 있는 것이 재래시장 재건축사업이다.

정부지원과 육성책

경쟁력을 상실한 재래시장에 대한 대책으로 정부는 경쟁력 확보가 가능한 재래시장에 대해서는 시설개선 및 경영현대화 사업을 집중 지원하고 상권 회복이 가능한 시장에는 시장특성에 맞는 육성대책을 추진하고 있다.

특히 시설개선정도수준에서 머무는게 아니라 재래시장 시장정비사업을 통한 재래시장 재개발 재건축 사업 지역을 주목해 볼 필요가 있다.

재래시장 재개발 재건축 사업은 건축물 노후화가 심각해 시설물의 안전에 결함이 생겼거나 경쟁력을 상실한 시장의 활성화를 모도하기 위해 추진된다.

시장정비사업시행구역으로 선정되면 건물의 용적율, 건폐율, 건축물 높이제한 등에 특례가 주어진다. 또 사업시행자가 시장정비사업에 직접 사용하기 위해 취득하는 사용 부동산에 대해서는 취득, 등록, 재산세 및 종합토지세가 감면되는 혜택 등이 주어진다.

서울시 도시계획조례에 따라 사업 시행구역 내 재래시장은 일반주거지역의 경우 용적률 400% 이하를 적용받고 도시계획위원회의 심의를 거칠 경우 최고 500%도 받을 수 있다.

어떤 가치를 가졌나?

기존 재래시장은 오랫동안 구도심상권내에서 유동인구 유입이 원활하게 이뤄지던 곳으로 상가들이 들어서기에 입지여건이 좋은 곳이 대부분이다.

즉, 구도심 상권내에서 개발가능한 토지들이 고갈되어가고 있지만 상가입지로서 경쟁력을 갖는 입지가 우수한 부지를 찾기 어려워지다보니 상대적으로 희소가치성이 있는 입지로 부각되고 있다.

현재는 시설 낙후와 이용상의 불편 등으로 소비자의 외면을 받고 있지만 재개발 재건축을 통해 깨끗하고 새롭게 태어나는 재래시장의 사업성은 몰라보게 성장할 것으로 기대된다.

반면에 주요 택지개발지구를 중심으로 공급되고 있는 상가시설물들은 신규공급에 따른 상권형성기까지 작게는 수년에서 10년이상 걸려야 상권으로서 제자리를 찾을 수 있는 것이 신규택지개발지구 중심의 상가공급시장의 동향이다.

신규택지개발지구의 상권형성이 더디게 나타나는 이유는 무엇보다도 입주율개선과 생활안정화시기까지 걸리는 시간이 많기때문인데 구도심 상권은 주변 소비배후세대를 이미 갖추고 있어서 상권형성까지 걸리는 외부환경은 우수한 반면 주요 개발가능한 토지들의 개발로 인해 공급여력을 만들어가기가 쉽지 않은 것이 현실이다.

이런 구도심과 신규택지의 양대 공급시장의 장점들을 모두 취할 수 있는 것이 바로 재래시장 재건축을 통해 공급되는 상가시장이라고 할 수 있다.

어디서 얼만큼 진행중인가?

상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 조사에 따르면 현재 재래시장 시장정비사업은 서울에서만 약 50여건이 추진중이다.

성북구의 재래시장 새석관시장이 현대화된 15층의 복합형 상가 건물로 탈바꿈한다. 이 시장은 대지면적 2699㎡ 위에 용적률 490.22%, 지하4층~지상 15층의 건축연면적 1만9401㎡ 규모의 복합형 상가로 개발된다.

1971년 5월에 건립돼 88년 6월말 재래시장으로 등록된 새석관시장은 36년이 지난 건물이라 시장제반여건이 열악하고 환경이 낙후돼 상권을 상실했다.

특히 시설노후화와 안전위험성 등으로 시장으로서의 경쟁력을 잃어 현대화된 시장으로 탈바꿈이 시급한 실정이다.

보문시장은 2008년 7월 완공을 목표로 4234㎡ 대지 위에 지하4층~지상15층, 연면적 3만3043㎡ 의 주상복합건물로 개발된다. 건물은 판매시설 4000여㎡ , 주거시설 1만9000여㎡, 기타시설 9천600여㎡로 구성된다.?

흥인시장, 덕운시장은 동대문 중부상권시장 재건축 계획에 따라 판매시설(쇼핑몰)과 업무시설(오피스텔)이 결합된 쇼핑몰로 개발된다. 지하7층 지상18층 규모의 건물로 지하 2층부터 지상 8층까지는 복합 쇼핑몰 매장이 들어서고 지상 9~18층은 오피스텔로 꾸며진다. 쇼핑몰의 층별 매장 구성은 아직 구체적으로 정해지지 않았으나 기존의 쇼핑몰과는 차별화할 예정이다.

흑석시장은 재건축 사업을 통해 지하5층~지상20층 규모의 주상복합 건물로 개발된다. 아파트 154가구는 이미 분양이 완료 됐으며 상업시설 부분은 조합원총회를 거쳐 일반분양을 진행을 논의중이다.

단점이나 위험성은 없나?

재건축을 통해 개발이익을 추구하다보니 고밀도시설로 개발되는 것이 특징인데 상층부 부분에 대해서는 주거부분인 시설물을 입점시키는 주상복합 형태로 개발계획중인 현장들이 많고 광역상권에 자리한 매머드급 시장의 경우에는 테마쇼핑몰 형태로 공급계획되는 상가들도 있다.

시장재건축 사업과 관련하여서 가장 유의할 점은 무엇보다도 이해관계자가 많다보니 의견 취합에 걸리는 시간이 많이 필요해지고 조합원형태로 사업을 진행하는 경우에는 조합원간의 이해관계 조절이 쉽지 않아 자칫 사업일정이 예정보다 장기화 되거나 표류할 수 있는 위험성을 내포하고 있다.

이외에도 상권입지로서의 입지적 경쟁력을 크게 갖추지 못한 곳들도 있을 수 있으므로 무엇보다도 해당입지조건에 대한 체크와 함께 사업장의 사업완숙도를 체크해 잡음없는 개발현장에 관심을 갖는 것이 필요하다.

▷▶서울 재래시장 재건축 사업 추진 현황

시장명	소재지	사업시행자	선정일	건물 형태	추진 사항
새석관시장	성북구 석관동 338-18	새석관정비사업조합	2006.09	주상복합	진행
창신시장	종로구 창신3동 23-103	창신시장 재건축조합 (김관중)	1997.7.5	주상복합	진행
흥인 덕운시장	중구 신당동 773	동대문중부상권 재건축조합 (윤현덕)	2004.4.1	상가전용	진행
왕십리 종합시장	성동구 도선동 69	이형준	1997.7.5	주상복합	진행
자양종합시장	광진구 자양동 602	최동수	2001.7.3	주상복합	진행
장안시장	동대문구 장안동 217-1	㈜장안시장 (황일권)	2003.12.26	주상복합	진행
휘경시장	동대문구 회기동 346-17	㈜일레븐건설 (강화성)	1997.9.12	주상복합	진행
이문종합상가	동대문구 이문동 292-10	유춘근	2003.11.8	주상복합	진행
돈암시장	성북구 동소문동 5가 55-1	돈암시장 재건축조합 (김영근)	2000.4.11	주상복합	진행
장석시장	성북구 장위동 60-1	장석시장 재건축조합 (최우식)	2003.12.26	주상복합	진행
종암시장	성북구 종암동 3-75	종암시장 재건축조합 (장영도)	1997.11.21	주상복합	진행
미아시장	성북구 하월곡1동 88-345	미아시장 재건축조합 (이강수)	2000.7.7	주상복합	진행
월곡시장	성북구 하월곡동 16-1	월곡시장 재건축조합 (박옥길)	2000.4.11	주상복합	진행
보문시장	성북구 보문4가 1외 111필지	보문시장 재건축조합 (김복경)	2005.6.7	주상복합	진행
제일종합시장	도봉구 쌍문2동 711	쌍문제일시장 재건축조합 (장재국)	1997.7.31	주상복합	진행
도봉시장	도봉구 도봉동 632-7외 120필지	도봉시장 정비사업조합(양영동)	2005.5.10	주상복합	진행
갈현시장	은평구 갈현동 424-16	갈현시장 재건축조합 (최철암)	2003.5.16	주상복합	진행
수일시장	은평구 수색동 368-24	수일시장 재건축조합 (정구일)	1997.11.21	주상복합	진행
서부종합시장	은평구 역촌동 31-6	서부 종합상가㈜ (허옥희)	2004.6.19	주상복합	진행
모래내 서중시장	서대문구 남가좌동 290-2	재건축조합 (박수남)	2001.10.29	주상복합	진행
서부중앙시장	서대문구 북가좌동 338-19	재건축조합 (박지웅)	2003.12.26	주상복합	진행
홍제시장	서대문구 홍제1동 306-2	원흥건설㈜	1997.7.5	주상복합	진행
공덕시장	마포구 공덕동 256-10	(주)공덕시장 (김영훈)	1999.7.1	주상복합	실효
마포시장	마포구 공덕동 256-5	㈜마포시장 (최찬식)	2004.12.10	주상복합	진행
동진시장	마포구 연남동 227-15	이부섭	1997.9.12	상가전용	진행
마포종합시장	마포구 창전동 150-9	서현두	1997.9.12	상가전용	진행
목동제일시장	양천구 목2동 503-1	목동제일시장 정비사업조합 (윤창재)	1997.11.3	주상복합	진행
목동시장	양천구 목동 739	양승일	2000.3.28	주상복합	진행
신평종합시장	양천구 신정7동 201-1	신평종합시장 정비사업조합 (이은신)	1997.11.21	주상복합	진행
송화시장	강서구 내발산동 719-6	송석진	2005.7.5	상가전용	진행
강서중앙시장	강서구 화곡동 1071-19	최광수	2004.4.1	주상복합	진행
가리봉시장	구로구 가리봉동 126-1	최낙관	1997.10.17	주상복합	진행
영진시장 (B동)	영등포구 신길6동 2363	영진시장(B동) 재건축조합 (권오학)	2003.5.16	주상복합	진행
영진시장 (A동)	영등포구 신길6동 2365	영진시장(A동) 재건축조합 (송길용)	2003.5.16	주상복합	진행
대신시장	영등포구 신길동 116-15	대신시장 재건축조합 (이양호, 여일현)	1998.1.23	주상복합	진행
두암종합시장	영등포구 대림동 717	두암산업㈜ (남상수)	2006.2.16	주상복합	진행
노량진 중앙시장	동작구 노량진1동 119	노량진중앙시장 재개발조합 (권찬규)	1998.5.8	주상복합	진행
신노량진시장	동작구 노량진동 307-70	신노량진시장 재개발조합 (이민수)	1997.7.18	주상복합	진행
흑석시장	동작구 흑석동 95	흑석시장 재개발조합 (우길웅)	1998.9.4	주상복합	진행
봉천신시장	관악구 봉천동 10-5	봉천신시장 재개발정비사업조합 (정종식)	1999.1.23	주상복합	진행
청룡시장	관악구 봉천동 1574-1	명현개발㈜ (신응수)	2003.2.24	주상복합	진행
관악종합시장	관악구 신림1동 1602-1	김영호	2000.7.7	주상복합	선정 효력취소
동방종합시장	관악구 신림동 1523	김융현	2005.8.23	주상복합	진행
방림종합시장	서초구 방배동 923-6	㈜이다플래닝 (김철섭)	2003.10.20	주상복합	진행
한성영동 중앙시장	강남구 논현동 108	한성시장 아파트재건축조합 (장병국)	1998.8.5	주상복합	진행
역삼종합시장	강남구 역삼동 796-22	역삼종합시장 재개발사업조합, ㈜토다건설(김정균)	2003.12.26	주상복합	진행
청담제일 종합시장	강남구 청담동 122	청담제일시장 재건축사업조합 (김정만)	2003.10.20	주상복합	진행
삼성종합시장	강남구 삼성동 121-38	주종우	2005.11.24	주상복합	진행
석우종합시장	송파구 오금동 1-11	석우종합시장 재건축조합 (김재열)	2003.7.24	주상복합	진행
동서울 종합시장	강동구 길2동 339-1	동서울시장 재건축조합 (이상구)	2003.7.24	주상복합	진행
성내시장	강동구 성내2동 25-1	천호개발㈜ 김완식	2003.5.16	주상복합	진행
길동시장	강동구 길1동 414-10	㈜한림유통 (홍용기)	2003.7.24	주상복합	진행

NOTE

구도심 상권내에서 개발가능한 토지들이 고갈되어가고 있지만 상가입지로서 경쟁력을 갖는 입지가 우수한 부지를 찾기 어려워지다보니 시장재건축 사업은 상대적으로 희소가치성이 있는 입지로 부각되고 있다.

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