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경매비타민 - 79. 경매 실패사례 (1).

경매실패사례 (1)

선순위임차인 파악하지 못해 낙찰포기한 사례

2007년 벌써 4월인데요

밖에는 개나리 벚꽃등이 활짝 피어 있어 봄의 상큼함을 느끼게 해주고 있습니다.

최근 부동산경기가 상당히 침체국면에 접어든듯 합니다.

역시 경매경기만 독불장군처럼 좋을 수만은 없겠지요

그러나 늘 틈새가 있는 법입니다.

정확한 분석과 냉철한 판단력으로 재테크에서 좋은 결실이 있기를 희망합니다.

오늘은 경매실패사례 하나를 준비해봤습니다.

여러 가지 이론의 복합적인 부분을 잘 이해하시면 '아. 무엇이 잘못되었구나...'를 느낄수 있을 것입니다.

2007. 4. 6. 이른 아침 경매입찰법정에 가는 홍길동의 마음은 흥분되면서 떨렸다.

오늘은 자기가 그렇게 원하던 적당한 아파트를 낙찰받는 날이었다.

아침부터 얼마에 입찰을 해야할지 무지 고민하기 시작했다.

그러나 최소한 2억원 정도는 무조건 수익을 낼 수 있을 것이란 자신감에는 전혀 변화가 없었다.

문정동의 32평 아파트 시세는 7억 그런데 3번 유찰 이번 최저매각가격은 358,400,000원이다. 오늘 4억원에만 낙찰을 받아 비용을 뺀다 하더라도 산술적으로 최소 2억원 이상을 벌 수 있다는 생각을 하게 된 것이다.

그래 산술적으로는 분명히 맞다. 산수야 그런것이니까.

그러나 이것은 산수가 아니다 굉장히 복잡미묘한 경매인 것이다.

이후에 홍길동은 4억원에 단독 낙찰을 받았다.

홍길동은 무지무지 기뻐했다. 최소한의 차액 2억원을 어떻게 쓸까부터 해서 별별생각을 다해보았다.

홍길동이 최고가 매수신고인이 되고 나서 경매입찰법정 밖에 나오는데 어떤이가 다음과 같이 물어보았다.

"아니, 선순위임차인 변강쇠는 어떻게 처리하실 생각이신가요?"

"아니 이게 무슨말인가?"

"선순위임차인은 뭐고, 내가 뭘 책임을 져야한다고?"

홍길동은 그때서야 부랴부랴 뭔가가 문제가 될 수도 있겠다는 생각에 평소 잘 알고 지내던 설교수에게 전화를 한 것입니다.

이때 설교수 曰, 선순위임차인 확인했어?

홍길동 曰, 그게 뭔데?

설교수 曰, 말소기준권리보다 앞선 대항력갖춘 임차인이 있냐구?

홍길동 曰, 나 그런거 모르는데.....

나중에 확인해 보니 선순위임차인 변강쇠가 있었고, 변강쇠는 3억원에 이건 아파트에 임차하여 살고 있었다. 다만 확정일자가 느려서 배당요구를 하지 않았을 뿐이다.

그렇다 적정한 시세라고 하는 것이 있는데 그보다 현저하게 싸다면 반드시 한번쯤은 의심을 품었어야 하거늘....

홍길동은 싸게 낙찰을 받았지만 아울러 변강쇠의 3억원도 추후에 물어주어야 한다.

그렇게 되면 이건 경매는 완전 실패작이다.

일반매매로 2-3천만원만 깎았어도 싸게 그리고 명도도 바로 받을 수 있었는데 말이다.

일반 입찰자 여러분!

주택과 상가를 낙찰받을때에는 매수인의 입장에서 책임을 져야하는 선순위임차인이 있는지 다시한번 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

NOTE

주택과 상가를 낙찰받을때에는 매수인의 입장에서 책임을 져야하는 선순위임차인이 있는지 꼼꼼히 확인해야한다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무