:::::: 신세계부동산 중개업소 홈페이지 sangganews.com/025544404 ::::::

투자비타민 - 레버리지효과, 그 마술봉을 제대로 알자.

- 자기자본 대비 수익율을 극대화하기 위한 핵심은 레버리지효과를 제대로 아는것부터.-

레버리지 효과란 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아서 자기자본대비 이익률을 높이는 것으로 지렛대 효과라고 표현하기도 한다.

가령 1억으로 1천만원의 수익을 올린다면 자기자본 대비 수익률은 10%이지만 자기자본 5천만원에 타인자본 5천만원을 유입해 1천만원의 수익을 올린다면 자기자본대비 수익률은 20%가 되는 셈이다.

이런 레버리지 효과는 타인자본을 유입시키는데 발생하는 금리등의 비용보다 수익률이 높은 것으로 판단되는 경우에 적극적으로 활용할만 하다.

레버리지 효과는 저금리 기조가 시작되면서 많은 투자현장에서 각광을 받았는데 주택상품에 투자하는 계층중에는 이런 레버리지 효과를 더욱 적극적으로 활용하는 계층들도 있다.

집값이 지속적이고 가파른 상승을 하고 있는 추세라면 많은 주택수요자들은 은행자금을 활용해 주택을 마련하게되는 상황이 발생하는 데 이렇활용방법은 누구나 쉽게 생각할 수 있는 부분이다.

그러나 한단계 더 고수적인 입장에서 접근하는 계층은 은행금리의 활용뿐만 아니라 금융비용발생이 되지 않는 제로금리성 자금인 전세금을 활용하는 방법으로 전세를 끼고 주택을 구매하기도 한다.

이런경우에는 최소자금을 가지고 집을 마련하는 효과를 기대할 수 있게되는데 레버리지 효과를 좀더 적극적으로 이해하고 활용하는 사례라고 하겠다.

그렇다면 이런 레버리지 효과들은 언제 활용하는 것이 좋은걸까?

레버리지효과를 기대하고 투자하는 경우라면 당연 기대수익율이 차입자금의 이자보다 높을때 사용하는것이 바람직하다.

이렇게 좋게 평가받을 수 있는 레버리지 효과에 대한 위험성은 없는 걸까?

관건은 기대수익율의 실현가능성 여부이다. 기대수익율의 실현 가능성이 낮다면 레버리지 효과를 통한 수익극대화보다는 자칫 수익저하를 초래하는 양면의 칼을 가진 셈이다.

즉, 금리가 5%라면 기대 수익률이 5%이상을 상회할 경우 사용하는 것이 바람직하다는 뜻이다.

항　　목	레버리지활용형	자기자본100%형	계 산 내 역
항　　목	금액	금액	계 산 내 역
① 분양가	845,460,000	845,460,000	분양가총액
② 예상보증금	100,000,000	100,000,000	예상(확정)보증금액
③ 예상월세	5,000,000	5,000,000	예상(확정)월세액
④ 융자금	338,184,000	0	융자처리할금액
⑤ 융자이율	7%	0	융자액 연이율
⑥ 실투자금액	407,276,000	745,460,000	①-(②+④)
⑦ 월대출이자액	1,972,740	0	④ × 금리% ÷ 12개월
⑧ 실질월수익액	3,027,260	5,000,000	③-⑦
⑨ 실질연수익액	36,327,120	60,000,000	⑧×12개월
⑩ 실질연수익율	8.92%	8.48%	⑨÷⑥ × 100

표의 비교에서 볼때 레버리지 활용형은 실투자금액 4억7백2십7만6천원으로 8.92%의 수익률을 달성하는데 반해 자기자본100%형은 실투자금 7억4천5백4십6만원을 투입해 8.48%의 수익률을 내고 있다.

비교에서와 같이 레버리지 효과는 분명 이익극대화의 효과가 있는것은 확실하다.

그러나 기대수익율 예측이 빗나가는 경우에는 거꾸로 수익률악화에 끼치는 영향도 크기 때문에 가능한 예측오류에 대비한 자금이 준비된 상황에서 활용하는 것이 바람직하다.

이런 리스크관리측면에서 본다면 레버리지효과에 대한 가장 중요한 체크포인트는 예측수익이 얼마나 실현가능한가의 여부에 대한 검증과 예측오류에 대응할 수 있는 대응자본의 준비가 중요하다고하겠다.

따라서 가능하다면 상가투자에서 차입자본의 비율이 30%를 넘지 않는 것이 바람직하며, 제1금융권 선임대계약과 같은 임차인 지불능력과 계약변수가 적은 내용의 확정수익이 보장된다면 예외적으로 30%를 상회하는 범위라 하더라도 적극적 활용을 검토할만하다.

반면에 변수로 다가오는 부분중 한가지가 금리인상기의 효과활용법인데 금리인상기에는 예측수익의 증가를 기대하는것은 불투명하지만 금리인상부분은 예상되고 있기 때문에 상대적으로 레버리지 효과를 줄여 잡는 지헤가 필요하다.

또한 본인자본의 자기자금 비율이 충분한 경우라면 레버리지 효과에 대한 잉여자금 활용처가 없다면 자기자본을 모두 활용하는 것이 바람직하며, 잉여자본의 활용처가 추가로 있다면 레버리지 효과를 활용하는것이 당연하다.

NOTE

레버리지 활용포인트의 양면성을 잘 이해해 수익극대화를 구상해보자

- 자료 인용 시 인터넷주소 "www.sangganews.com"와 한글상호 "상가뉴스레이다"를
병행하여 표기할시 본 내용의 복제와 전제를 허용합니다