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경매비타민 - 80. 경매 실패사례 (2).

경매실패사례(2)

싱그러운 4월도 이제 얼마 남지 않았습니다.

가정의 달 5월이 성큼 다가오고 있습니다.

다시한번 가족의 소중함을 생각하면서 오늘도 즐거운 하루되시길...........

오늘은 경매실패사례 두 번째 시간입니다.

부동산은 부동성 즉 고정성 그리고 개별성에 의해 임장활동이 굉장히 중요합니다.

그럼에도 불구하고 일부 경매에 입찰하시는 분들은 임장활동없이 사진이나 동영상 내지는 주위 분들의 권유만을 믿고 덜컥 입찰에 참여하시는 분들이 있습니다.

그러한 경우 생길 수 있는 문제가 바로 오늘의 경매실패사례입니다.

임장활동 반드시 꼭 하자. 제대로 하자!!!!!!!!!!!!!!!!

이 사건은 2001년도 여름에 있었던 일이다.

아시는 김사장께서는 평소 금전적으로 풍족하진 않았지만 부족하지도 않은 그러한평범한 사람이었다.

어느날 밤에 성공한 친구들과 술한잔 기울이다가, 그들의 曰, "야 이번주에 누가누가 싸게 낙찰받아 돈번 전원주택에서 한번 뭉치자" 그런 말을들은 김사장은 평소 관심이 없었던 경매, 전원주택 등의 이야기를 들었고, 집에 가는 도중 문득 지친 서울생활도 좋지만 주말에 가족과 함께 전원주택에 가서 고기도 구워먹고 좋은 공기도 마시고하면 정말 얼마나 좋을까 생각을 하게 된다.

그러한 가운데 경매하면 무조건 싸게 산다고 하니까 이번기회에 전원주택이나 한번 낙찰받아보고자 하여 아시는 분을 통해 경매사이트에 가입을 하였고, 본인이 직접 경매물건을 검색하여 여주의 한 전원주택을 골랐다.

감정평가서에 나와있는 사진도 꽤 괜찮았고, 주위 교통도 그리 나쁘지 않고, 또한 시세보다 상당히 저렴해서(감정가액은 3억원, 최저매각가액이 감정가액대비 약 64%대) 김사장은 아는 분을 대리인으로해서 그 다음날 여주지원에 보내 낙찰을 받으려 하였다(감정가액대비 70%대에). 약2억원에 말이다.

당시만해도 보증금은 낙찰을 받고자 하는 금액의 10%를 납부하던 시절이었다(지금은 특별한 경우가 아닌한 최저매가가격의 10%를 보증금으로 제공한다). 김사장은 보증금을 2천만원 납부하였던 것이다.

김사장은 내심 자신이 최고가매수신고인이 될 수 있을까 고민했다.

그런데 결과는 단독입찰이었다.

그러한 내용을 들은 김사장은 한편으론 다소 의아해했지만 낙찰이 되었다는 기분 좋은 소식에 대리인과 술한을 기울였고, 그 주의 토요일 즉 주말에 가족들과 함께 낙찰받은 전원주택에 가보게 되었다.

멀리서 들어오는 감정평가서 상의 사진... 정말 상쾌하고 기분좋은 전원주택으로 보였다.

들어가는 입구도 그리 나쁘지 않고, 한편으로는 감정가액대비 싸게도 사서 수익도 낼수 있으리라는 생각도 나쁘지 않았다.

길가에 주차를 하고 멀리서 집을 구경하였다. 소유자나 임차인이 있을까봐 몰래몰래 구경하였다.

그런데 이게 어찌된 일인가?

집뒷쪽 약 3-4미터 거리에 나란히 묘지가 2기가 있는 것이 아닌가?

집에서 상쾌한 공기를 마시고자 거실 창을 열게되면 바로 보이는 것이 묘지인 것이 아닌가?

김사장은 전원주택에 살고있는 주인을 찾아가 묘지에 대해 물어보았고 그 묘지는 소유자의 부모의 묘지라고 하는 것이다.

물론 이상황에서 김사장은 묘지와 집의 가운데 경계조로 담을 세울수도 있다. 그러나 그러한 부분이 왠지 꺼림칙해 보였다.

결국 김사장은 낙찰을 포기하고 말았다. 그리고 보증금 2,000만원의 손실을 본 것이다.

사전에 김사장이 임장활동을 한번만이라도 했다면 위와 같은 손실은 최소한 막을 수 있었을 것이다.

이 밖에도 경매에 입찰하는 가운데 임장활동을 하지 않아 손해보게 된경우는 건물에 많은 크랙 즉 금이 간 내용도 모르고 낙찰받은 사례, 쓰레기 장이 낙찰받은 주택과 약 30여미터 밖에 떨어지지 않아 낙찰을 포기한 사례, 그리고 구분등기가 되어 있지만 막상 가보니 한 업체가 여러구분등기목적물을 모두 하나로 사용하고 있어 명도등의 어려움등이 있는 것등을 대표적으로 들 수 있겠다.

NOTE

경매참여시에는 입찰가격도 중요하지만 그보다도 더욱 중요한 것은 현장상황조사가 선행되어야 한다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무