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경매비타민 - 81. 경매 실패사례 (3).

경매실패사례 (3)

벌써 가정의 달 5월입니다.

가정의 소중함과 따뜻함을 느껴보는 그러한 달이 되시길 기원합니다.

날씨도 상당히 좋고, 기분도 좋은 그런 날들입니다.

그럼에도 불구하고 오늘도 경매실패사례를 하나 소개해드리겠습니다.

중3때부터 주식투자를 해왔지만 가급적이면 손해보지 않는 재테크가 기본이 되어야 하겠습니다.

경매에서도 그럴려면 성공사례보다는 일단 실패사례를 통해 어떻게 하면 실패하지 않을까 고민해보아야 할 것입니다.

얼마전에 있었던 이야기입니다.

과거 대법원 판례에서도 한번 언급이되었던 부분입니다.

직장인 홍길동은 아이도 3명이나 있는데 18평형에 살기에는 다소 작은감이 없지 않아서 경매를 통해서 보다 큰 평수로 이사를 가려고 마음먹었습니다.

이후 지인을 통해 경매로 나와있는 신정동의 25평 아파트가 가격도 괜찮을듯 하여 관심을 가지게 되었습니다.

감정평가액이 2억5천만원 2번 유찰이 되어서 이번 최저매각가격은 1억6천만원이었습니다.

홍길동은 이번에 1억8천만원정도로만 사게 된다면 상당한 시세차익은 물론 5가족이 제대로 살수 있을 거란 생각이 들었습니다.

홍길동은 경매로 나온 위 아파트에 대하여 경매정보지 그리고 등기부등본을 가지고 아는 지인과 권리분석을 하게 되었습니다

경매정보지에는 임차인 나임차가 거주하고 있는 것으로 나왔습니다.

다음은 등기부등본상의 권리관계입니다.

1. 2006. 1. 6. 한국은행 근저당권 1억5천만원
2. 2006. 1. 9. 나임차 전세권 1억3천만원
3. 2006. 4. 6. 나몰라 가압류 2억원 등등

홍길동은 지인과 함께 이렇게 등기부등본상의 권리가 되어있다면 말소기준권리가 2006. 1. 2.자 한국은행 근저당권자이니까 차후에 낙찰받은 매수인이 책임을 져야 하는 경우는 없을 것이라고 생각했습니다.

물론 홍길동과 지인의 생각처럼 위와 같은 부분만 있었다면 정말로 문제가 없었을 것입니다.

이후 홍길동은 매각기일날 1억8천만원에 단독 낙찰을 받았습니다.

물론 너무 좋아했을 것은 두말할 나위없겠지요.

그러나 이 사건은 결론적으로 실패한 입찰이었습니다. 이유인즉,

입찰에 참여하시는 분들이 간과하시는 부분이 임차인이 전세권설정등기를 하였다면 마치 그것이 전부인양 생각하시는데 절대 그렇지 않습니다.

이때에도 홍길동은 해당동사무소에 가서 임차인 나임차 등에 관한 전입세대열람을 해보았어야 합니다.

실제로 나임차는 2006. 1. 2. 이사를 하고 전입신고를 하였던 것입니다.

그러나 확정일자는 받지 않은 것이 홍길동의 입장에서는 뼈아팠던 부분일 것입니다.

위와 같은 경우

배당순위는

1. 한국은행 근저당권에 의해 1억5천만원 전액배당을 받고

2. 나임차 전세권에 기해 3천만원을 배당받고, 나머지 1억원은 배당을 받지 못합니다.

이때 문제가 된것이 선순위임차인 나임차입니다.

나임차는 선순위임차인으로서 전세권에 의해 배당을 받고, 나머지 배당받지 못한 부분은 매수인에게 대항할 수 있습니다.

따라서 만약 홍길동이 잔대금까지 납부한다면 이후에 나임차의 1억원의 보증금을 부담해야한다는 것입니다.

이러한 사정을 차후에 안 홍길동은 낙찰을 포기하기에 이르렀습니다.

단지 낙찰만 포기냐 그렇지 않죠.

바로 보증금 1600만원도 포기해야 하는 경우였죠

여러분 잘 아시겠죠?

잘 모르시면 가까운 전문가와 반드시 상의하세요.

좋은 결과들이 있기를 기대합니다.

NOTE

경매에 임할때에는 등기부상의 권리외에도 해당동사무소에 가서 임차인에 관한 전입세대열람을 반드시해보아야한다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무