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투자비타민 - ★여기서잠깐! '상가건물임대차보호법 이정도는 압시다'

- 영세세입자 적용범위 지역별 보증금액에 따라 다른점 확인 해야 -

지난 2002년 11월 1일 시행된 상가건물임대차보호법은 상가에 대한 임대인과 임차인의 갈등을 사전 방지하고자 제정되었다.

특히, 영세 세입자들의 안정적인 생업을 위하고 임대인과의 분쟁을 최소하기 위해 법규화 한 것이다.

상가건물임대차보호법은 사업자등록을 낸 임차인에게 5년간의 임차권리를 부여했으며 임대기간중 임대인이 파산할 경우 경매가액의 3분의 1안에서 보증금 일부를 찾을 수 있도록 했다.

이는 영세임차인이 계약시 지급한 권리금을 회수할 수 있도록 장기간 임차기간을 보장한 이유며 생계의 위험성으로부터 일부 보호하려는 취지가 담겨져 있는 것이다.

반면 임대인의 입장에서는 임차인에게 보호법 시행령에 정하는 일정비율의 임대료 인상(1년에 10%씩)을 요구할 수 있으며 임차인이 임대료를 3회 연체하거나 임의 전대등을 하게되면 임대인은 계약해지를 할 수 있다.

상가건물임대차보호법에 따른 계약갱신은 임대차기간 만료 전 6월~ 11월 중 임대인에게 통보하면 된다.

상가건물임대차보호법은 모든 임대거래 상황을 포함하지는 않는다. 따라서 비영리 건물은 인정치 않으며 사업자등록을 낸 상가 또는 오피스에만 해당된다.

상가건물임대차보호법이 규정한 적용범위는 지역에 따른 보증금액의 기준으로 정하는데 계약기간중 임대료 부분을 보증금으로 환산할 경우는 아래와 같이 계산하면 된다.

- 보증금 7000만원

- 월 세 60만원

이런 경우 월세 60만원에 1%의 전세전환이율(60/1%=6천만원)을 적용하고 여기에 보증금 7000만원을 더하면 1억 3천만원이 보증금 환산액이 된다.

상가건물임대차보호법에서 말하는 영세임차인의 구체적 범위는 환산보증금이 일반 시.군.구지역 1억 4,000만원 이하가 돼야 적용대상이 된다.

서울특별시 경우 보증금이 2억 4,0000만원 이하, 수도권중에서도 과밀억제권역(하남, 구리, 의정부, 고양,성남,안냥, 과천, 수원, 광명, 부천등)에서는 보증금액이 1억 9천만원이하, 광역시(인천광역시 제외)는 1억 5,000만원 이하를 보호대상으로 규정하고 있다.

한편, 임차인이 임대인에 대한 우선변제권을 보장받으려면 사업자등록후 확정일자를 받아야 한다. 이는 전세권 등기와 같은 효력이 발휘되어 임대물건의 경매시 뒤이은 채권자보다 우선변제권을 갖게된다.

NOTE

지난 2002년 11월 1일 시행된 상가건물임대차보호법은 영세 임대인의 생업을 보장하고 초기 투자된 권리금을 회수 할 수 있도록 5년간의 임차 권리를 부여했다.

그러나 임대인은 보호법 시행령에 정하는 일정비율의 임대료 인상(1년에 10%씩)을 요구할 수 있으며 임차인이 임대료를 3회 연체하거나 임의 전대등을 하게되면 임대인은 계약해지와 함께 임대인을 내 보낼 수 있다.

한편 상가건물임대차보호법에서 말하는 영세 임차인은 범위는 환산보증금 시.군.구 지역 1억 4,000만원 이하가 되야 적용대상이 되며 서울은 2억 4,0000만원 이하, 광역시는 1억 5,000만원 이하를 보호대상으로 규정하고 있다.

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