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세무비타민 - 부모땅에 자녀가 무상으로 상가를 신축하는 경우

- 가족간에도 무상 임대한 토지는 소득세가 과세되므로 적정 임대료를 받아야한다.-

세무비타민- 아버지 땅에 아들이 무상으로 상가를 신축하는 경우

세법에서는 가끔 일반인이 이해하기 힘든 경우가 있습니다.

실무에서 부모의 땅에 자녀가 토지 사용료 없이 건물을 신축하여 임대하는 경우를 종종 보게 됩니다.

이 경우 부모에게 소득세가 자녀에게 증여세가 부과되는 경우가 있는데 이 역시 일반인이 이해하기 힘든 부분입니다.

이번 강좌에서는 “부동산 무상사용 증여세와 부당행위 계산”을 사례를 중심으로 살펴보고자 합니다.

나억울씨는 아버지 명의의 토지에 상가를 신축하여 5년 넘게 임대업를 하고 있습니다.

최근 나억울씨는 증여세를 아버지는 소득세를 각각 고지 받고 세무사사무실을 찾게 되었습니다.

[나억울씨] 최근 아버지 토지무상 사용하였다 하여 본인은 증여세를 아버지는 소득세를 각각 세무서로부터 고지 받게 되었습니다. 이것은 어떻게 부과 된 것입니까?

[세무사] 아버지는 본인과 특수관계자라 합니다. 특수관계자의 부동산을 사용료 지불 없이 무상으로 사용하게 되면 본인은 그 만큼 이익을 얻게 되는 것입니다. 이에 대하여 증여세가 고지된 것입니다.

(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 규정) 그리고 아버지는 적정임대료 만큼 임대수입으로 보아 소득세를 부과한 것입니다.(부당행위계산부인)

[나억울씨] 본인이 이득 본 금액을 어찌 산출하여 천여만원이상의 증여세가 고지 된 것인지요?(토지 개별공시지가 20억원, 시가 불분명)

[세무사] 상증법상 현재 토지를 평가하여(시가 또는 시가가 불분명한 경우 개별공시지가 등) 5년간의 사용료를 상가 사용승인일에 한꺼번에 이득 본 것으로 보고 과세하는 것입니다.

풀어보면 이득 본 금액은 “20억원 × 2% × 3.790787= 151,631,480원”이고 여기서 기본공제 30,000,0000원을 공제하여 약 1억2천에 대한 증여세를 고지한 것입니다.

[나억울씨] 본인의 친구는 동일한 경우 인데 증여세를 고지 받지 아니하였습니다. 그 이유는 무엇인가요?

[세무사] 이 득본 금액이 1억원(무상사용 토지가액이 약 1,318백만원 미만인 경우)미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않는데 그 경우에 해당된 것 같습니다.

1. 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 규정

특수관계에 있는 자의 부동산(당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수 토지를 제외한다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우 그 부동산 무상 사용이익을 얻은 자의 증여재산으로 하는 것입니다.

2. 부동산무상사용이익은 1억원 이상인 경우에 한하여 적용되는 것입니다.

부동산무상사용이익 = 부동산가액(상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액)×2%×3.790787(5년간)

3. 무상사용 개시 시점에 5년간 이익을 한꺼번에 과세하며, 5년이내에 그렇지 않은 경우 돌려 받을 수 있습니다.

4. 무상 임대한 토지 소유주에게는 소득세가 과세됩니다. (부당행위계산 부인)
특수관계자간에 무상으로 부동산을 사용하게 하면, 부동산소유주는 소득세를 납부하게 되고, 무상사용자가 1억원이상(5년간) 이득을 보는 경우 증여세를 납부하게 됩니다. 따라서 특수관계자간에도 적정한 임대료를 받아야 합니다.

5. 부모 자식 간에도 적정 임대료를 받으셔야 합니다.

NOTE

가족간에도 무상 임대한 토지소유주에게는 소득세가 과세된다. 따라서 가족간에도 적정한 임대료를 받아야한다.

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