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투자비타민 - 통매입상가 투자시 득과 실

- 상가투자의 기본은 안정성 추구, 계약하는 주체가 누구인지 확인해야한다..-

최근들어서는 분양상가 시장에서 눈여겨 볼 만한 변화로는 상가 일괄매각(통매각)을 통해 공급되는 분양상가 물량이 늘고 있는 점이다.

대체적으로 업체간 일괄매각을 통해 상가의 공급주체가 바뀌는 경우는 기본적으로 상권이 보장되어있다고 평가받는 단지내상가나 상가의 규모가 매머드급으로 입지가 우수한 상품들에서 많이 나타난다.

이렇게 상가 일괄매각을 통해 매입성 재분양상가가 늘고 있는 이유는 무엇보다도 상가의 원개발회사 입장에서는 상가공급기간동안의 시간소요를 피할 수 있는 잇점과 매입회사 입장에서는 총체적 개발관리를 통하지 않고 어느정도 사업이 완숙기에 들어설 수 있는 상가를 통매입해 분양사업을 할 수 있는 잇점이 있기 때문인데 일괄매각상품으로 대우(?)받으려면 나름의 상가상품의 가치가 높아야만 가능한 것이 일반적이다.

그러나 상가의 일괄매각을 통해 공급되는 상가에도 개별적 상품의 입지적 우수성이나 상품기획의 우수성에도 불구하고 위험성을 내포하고 있는점을 투자자의 입장에서는 간과해서는 안된다.

상가 일괄매각시 문제가 발생하는 대부분의 경우는 시공사로부터 상가를 통매입한 부동산개발회사나 분양업체가 매입 대금을 전부 지불하지 않은 채 소비자에게 상가를 분양을 시작하면서 발생한다.

즉 매입성 재분양이 되는 형태가 되면서 문제점이 될 소지를 안고 있다.

시공사에게 계약금이나 중도금 일부만 지불한 채 일반 수요자에게 상가를 분양했다가 결국 기한내에 통매입 비용을 지불하지 못해 계약이 깨지는 경우 일반수요자들은 지불한 분양대금은 돌려받을 길이 막막해지기 때문이다.

대표적인 사례가 SK건설이 지난 2005년 상가 부문의 일괄매각(분양업체가 상가 전체를 매입한 뒤 일반 분양하는 방식)한 엠시티라고 할 수 있다.

발단은 SK건설이 2005년 10월 복합시설 SK엠시티 상가 부문의 일괄매각 대행사로 분양업체 CS개발(현 엠스테이션)을 선정하면서부터였다. CS개발은 1360여 억원의 매매대금을 제때 납입하지 못했고, 이로인해 작년 3월 SK건설로부터 계약해지를 통보 받았다. 그러나 CS개발은 이미 자금 조달 목적으로 100여 명의 투자자로부터 계약금 178억원 규모의 비공개 사전청약을 받은 상태였다.

CS개발은 SK건설이 일방적으로 계약을 파기했다며 의정부지법 고양지원에 처분금지 가처분신청을 냈고, 투자자(채권단)들은 가압류를 설정해 놓은 상태다.

하지만 SK건설 측은 대금 완납 후 공개적으로 분양한다는 계약조건을 CS개발이 먼저 어긴 만큼 법적으로 기존 투자자들을 보호할 의무는 없다는 주장이다.

이런 상황은 시공업체가 공기업이라고해도 크게 다르지 않다. 충남 서산시 동문동 코아루아파트 단지내상가도 이와 비슷한 상황이 벌어졌다.

시공사인 한국토지신탁측은 서선 동문동 코아루 단지내 상가 점포 20개 모두를 23여억원에 씨엔에스부동산개발측에 매도했다. 하지만 한국토지신탁은 씨엔에스로부터 계약금을 제외하곤 중도금을 받지 못했고 매도 계약이 유효하지 않다고 주장하고 있다.

이로인해 상가 수분양자들이 한국토지신탁측에 요구한 이전등기와 명도이전 요구가 받아들여지지 않아 문제가 되고 있다. 한국토지신탁측은 분양자들은 씨엔에스와 계약을 맺었으므로 법적인 책임은 씨엔에스측에 있다고 책임을 회피하고 있는 실정이다.

즉, 상품의 우수성에만 집착하다보면 자칫 내가 계약하는 상가의 원주인이 누구인지 모호해지는 경우가 발생할 수 있다는 뜻이다.

이런 경우 원매도회사와 최초매입사간에 계약이 해지된 경우 최초매입자와 계약한 계약자들은 소유권주장을 펼치기 어려운 상황이 발생하게된다.

특히 이런 상가들은 매입자금을 확보하기 위해 사전분양형태를 띄는것이 보통이기 때문에 가능하면 투자자의 입장에서는 좋은 입지를 사전분양 물건이라면 상품의 입지선점에만 관심을 가져서는 안되며 상가의 공급주체에 대한 최종권리자의 입장을 확인해 분쟁의 소용돌이에 휩쓸리지 않는 안전장치에도 관심을 가져야 한다.

NOTE

상품의 입지선점에만 관심을 가져서는 안되며 상가의 공급주체에 대한 최종권리자의 입장을 확인해 분쟁의 소용돌이에 휩쓸리지 않는 안전장치에도 관심을 가져야 한다.

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