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경매비타민 - 82.재건축사업과 조합원 승계여부.

제목 : 투기과열지구내 주택재건축사업의 경우 아무때고 조합원의 지위를 승계하지 못한다.

벌써 5월의 중순을 향해간다.

날씨가 초여름 날씨다.

올 여름도 상당히 더울 듯 하다.

이번 시간에는 간단하지만 상당히 중요한 그리고 반드시 알아두어야할 부분에 대한 언급을 하고 싶다.

아울러 이러한 부분은 실무에서도 상당히 중요한 부분으로 대두된다.

일단 투기과열지구에 대해 알아본다.

투기과열지구란, 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 건설교통부장관 또는 시장·도지사가 지정하는 지구를 의미한다.

아울러 주택법 제41조 1항에 따라 건설교통부장관 또는 시장·도지사가 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 지정하는 지역을 말한다.

주택공급에 관한 규칙 제14조에는 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로, 주택에 대한 투기가 우려되는 경우에 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률·주택공급계획 등을 고려해 지정하도록 규정되어 있다.

투기과열지구를 지정할 때는 지체하지 않고 공고해야 하며, 시장이나 도지사 등은 사업 주체로 하여금 입주자 모집공고 때 해당 주택 건설지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고해야 한다.

또 일단 주택 입주자로 선정되면 건설교통부령이 정하는 기간이 지나기 전에는 매매·증여와 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 할 수 없다. 다만 상속·저당의 경우는 제외되고, 부득이한 사정 등으로 인해 전매가 불가피할 경우에는 건설교통부령이 정하는 경우에 한해 허용된다.

현재 서울등을 포함한 수도권의 많은 지역이 이러한 투기과열지구로 지정되어 있다.

이때 중요한 문제가 발생한다.

즉 투기과열지구내 재건축사업을 추진하는 경우에 그 사업을 추진하는 지역내의 건축물 또는 토지가 경매로 나올 경우에 입찰자입장에서는 낙찰을 받으면 무조건 조합원의 지위를 승계하는 것으로 이해하고, 특히 아파트의 경우에는 차후 분담금만을 납부하면 보다 큰 평수로 이사를 갈수 있는 것으로 이해하는 자들도 많다

그러나 이는 사실과 다르다.

즉 투기과열지구내 재건축사업을 하는 경우 건축물 또는 토지를 일정한 기간이내에 매수하여야 기존 조합원의 지위를 승계할 수 있다.

조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(이때의 양수에는 매매, 증여, 낙찰등이 포함될 것이다)한 자는 조합원이 될 수 없다. 이들은 현금청산의 대상이 될 뿐이다.

따라서 조합설립인가 전에 건축물이나 토지를 양수하여야만 조합원의 지위를 승계할 수 있음을 유념하여야 하겠다.

다만 조합설립인가 후라도 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이 있는 경우, 상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우등의 양도자에게 양수받은 자들에 대해서는 조합원이 될 수 있게끔 해주고 있다.

NOTE

투기과열지구내 주택재건축사업의 경우 아무때나 조합원의 지위를 승계할 수 있는 것은 아니다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무