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투자비타민 - 도면에 담긴 상가가치 이해하기와 리스크관리

- 준공되지 않은 상가의 컨디션을 담고 있는 도면에 대한 꼼꼼한 이해가 필요하다.-

도면에 담긴 상가가치이해하기와 리스크관리

국내부동산 시장은 선시공 후분양의 방식으로 공급시장이 형성되지 않아 아파트나 상가 공히 모두 사전에 완공되지 않은 상태에서 분양을 받게되는 것이 보통이다.

아파트의 경우 그나마 모델하우스를 구성해서 보여주는 사전공간에 대한 판단요소가 있기 때문에 주변여건등은 미흡하더라도 내부공간구성에 대해서는 기초적인 판단을 할수 있는 반면에 상가의 경우에는 대부분 내부투시도나 평면도등에 의존해서 가치를 판단할 수 밖에 없는 것이 현실이다.

물론 아파트는 내부마감재나 빌트인 가전등 옵션 물품등으로 분위기 전달 요소가 필요한 아파트만의 상품의 특성이 있어서 이기도 하지만 상가의 경우 특별히 거대한 테마공간으로 조성되지 않는 이상 대부분 기본 구획정리 수준에서 보여줄 아이소가 부족하기 때문에 모델하우스를 꾸며야할 필요성을 갖지 못하는 측면도 상가의 사전 판단요소에 대한 부족이유가 될 수 있다.

현실적 이유가 이러다보니 분양상가시장에서 상가투자를 결정하려면 아직 지어지지 않은 상가에 대해서 도면을 가지고 위치적 가치를 판단해야하는 것이 현실이다.

투자자들의 경우 이런 도면에 대한 검토와 이해가 부족해서 낭패를 겪게되는 경우도 발생하게되기 때문에 기본적인 상가평면도에 대한 이해의 안목이 필요하다.

상가건물의 구성시 가장 활용성이 높은 상가점포는 전면이 길게조성되는 상가가 유용하지만 공급중인 상가들의 경우 전면은 좁고 앞뒤로 길이가 긴점포들이 가장 많다.

이는 토지의 컨디션은 원하는 전면장방형의 토지가 흔치않은 반면에 시행사의 입장에서 전면 노출성과 유입성을 확보할 수 있는 점포를 많이 만들어내야지만 사업수지를 원만하게 끌고 갈 수 있기 때문이다.

도면으로 상가투자를 검토해야할 때 놓치지 말아야할 유의점들을 살펴보자

첫째 상담을 받다보면 점포의 전면길이가 표시되지 않은 경우들을 보게되는데 상가점포가 점포로서의 기능을 유지하기 위해서는 전면부의 길이가 최소한 3.8M이상은 확보되어야 하는 측면을 감안한다면 이보다 좁은 경우도 있을 수 있기 때문에 최소한 수치로서의 도면으로 각 점포의 사방 길이를 확인해야 한다.

많은 업체들이 각 점포의 길이표현이 표시되지 않은 자료로 상담을 하고 있기 때문에 보기에 다소 어수선해 보여도 보기편한 도면을 검토한 후에는 반드시 확인이 필요해진다.

두 번째 점포의 도면 검토당시에는 알지못하였던 기둥이 준공입막하여서 점포의 정중앙에 떡하니 버티고 있는 경우들도 있을 수 있는데 이는 의도적으로 기둥보에 대한 표시가 없는 가공된 도면을 참고하여 결정되었을 수 있기 때문이다.

따라서 첫 번째의 경우나 두 번째경우의 우를 범하지 않으려면 가능한 설계도면에 입각한 원본 도면을 참고하여 상가점포의 하드웨어적 컨디션을 파악하는 지혜가 필요하다.

세 번째는 협소한 내부공간 도면외에도 외부환경이 표현된 도면을 참고해야할 필요가 있다.

서초동의 E오피스텔 상가1층의 경우 편의점으로 운영되고 있지만 편의점에서 가장필요한 요소중 한가지인 노출가시성이 극히 취약한 편의점이 있다.

이경우는 건물 외부환경으로 구성되는 화단에 대한 요인검토가 부족했던 경우로 지대가 다소높은 지역에 화단이 조성되는 점을 간과하다보니 출입문을 제외한 나머지 공간에 키가 사람의 허리춤에 이르는 화단과 그 화단에 심어진 식물들로 인해 점포의 노출성이 차단되어진 결과이다.

결국 건물의 내부 공간구성이나 점포의 규격, 출입구부분등에 대한 검토에만 신경쓰다보니 외부조성물에 대한 공간구성의 향후 추이를 놓친 결과로 투자자가 주의해야할 대목이다.

서초동의 R오피스텔 상가의 1층앞에 있던 화단을 향후에 제거하고 전면부에 대한 평지화 작업을 하였지만 주변 민원인의 민원제기로 인해 다시 원상복구하는 사례도 있어 다시 본래대로 폐쇄적 구조를 가진 점포로 돌아간 사례도 있었다.

네 번째는 시설물과 관련된 효용성활용 여부인데 가령 엘리베이터와 에스컬레이터가 있는 경우 고층상가건물의 경우 엘리베이터의 효용성이 강조되지만 중저층의 상가라면 에스컬레이터의 효용가치가 높아지게된다.

따라서 내부시설물의 가치활용성에 대한 검토가 필요해지게된느데 에스컬레이터의 활용 비중에 대해서도 우측회전 성향이 강한 심리학적 요인을 감안한다면 하차후 오른쪽 회전 점포에 대한 비중가치가 높다고 할 수 있다.

분양상담을 받다보면 에스컬레이터의 상행과 하행에 운영간격을 일정한 시기를 두고 교차운행한다고 하는 경우도 있는데 실제 이렇게 운영되는 경우는 그렇게 많지 않으며 내려가는 동선이나 올라가는 동선 모두 오른쪽 회전반경으로 점포구성이 되는 경우가 대부분인 점을 참고할 필요가 있는 대목이다.

다섯 번째 벽면점포의 경우 벽면의 마감구성자재가 무엇인지 여부를 확인해야한다. 벽면점포의 경우 출입구는 있지 않다 하더라도 마감재가 유리로 마감되는 경우와 철근 콘크리트(일부조적벽돌마감)로 마감되는 경우가 있을 수 있는데 유리마감재 점포와 폐쇄형 마감점포의 경우 점포의 활용성에서 차이가 크기 때문이다.

유리마감점포의 경우 외부환경으로 노출할 수 있는 디스플레이 공간을 확보할 수 있지만 폐쇄형이라면 애초부터 이런 기회는 없기 때문이다.

얼마전 필자가 상담한 경우 외부마감재를 유리에서 조적벽돌 폐쇄형으로 변경한 경우도 있었는데 사전에 이런 조건들에 대해서 수치가 기입된 설계도면을 근간으로 세밀한 내역확인을 기입한후 공급업체의 확인을 받아둘 필요가 있는 대목이라 하겠다.

여섯째 도면에 없는 내용도 검토해야할 때 도 있다.
과거 분당의 모 유통건물의 경우 푸드코드로 조성을 하면서 조리과정중에 발생하게도리 환기문제에 대한 요소를 큰 검토없이 턱트시설로 해결한다고 한적이 있었다.

그러나 막상 해당점포의 공간에는 소방법에 의한 방화셧터가 있어서 턱트시설로 나갈수 있는 천정공간이 전혀 없는 황당한 사례도 있었다.

이런 경우 일반적 평면도에는 나타나지 않는 내용으로 투자자의 사전검토가 없다면 나중에 가서 황당한 경우를 만날 수 있는 경우다. 이런 방화셧터등과 관련된 부분은 주로 에스컬레이터 주변부나 화재의 확산을 막기위해 공기유입이 왕성하게 일어날 수 있는 공간에 구성되는 점등에 대한 사전이해가 필요한 대목이다.

상가투자에 있어서 도면의 검토는 실물이 완공되어지는 상황을 미리 예측해서 판단하는 것이므로 도면의 상태를 대충 검토하는 것은 지극히 위험한 일이될수 있다.

특히나 많은 분양현장에서 상담의 원할한 효과를 위해 보기에 간결하고 깔끔하게 정리된 도면을 가지고 상담하는 사례가 많은데 이런 상담을 100%신뢰하는 것은 상당한 위험성을 내포하고 있다.

따라서 상가의 위치나 공간 상담시에는 간결한 상담자료외에도 반드시 세부내역이 표현된 도면을 참고해야하며 미진한 궁금 사항에 대한 요소가 있다면 반드시 업체의 설명과 함께 도면첨부후 메모와 함께 확인 날인을 받아두는 것이 필요하다.

NOTE

준공되지 않은 건물의 공사후 조건을 예측해 투자하는 상가투자는 기본 도면에 대한 꼼꼼한 이해가 필요하며, 설명받은 부분에 대한 확인을 받아두는 것이 좋다.

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