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세무비타민 - 확정일자를 제대로 알자.

- 확정일자를 우습게 알다가는 큰코다친다.-

창업세무 강좌에 웬 확정일자일까? 하고 의구심을 갖는 분들이 계실줄 안다.

그러나 확정일자를 조금만 들여다 보면 세무처리와 밀접한 관계가 있음을 알게된다.

정부는 2002년 11월 1일부터 영세점포 임차상인들의 권리를 보호하고자 상가건물 임대차 보호법을 제정해 시행하고 있다.

이법의 보호를 받기 위해서는 사업자등록을 반드시 해야하며 건물 소재지 관할 세무서장이 임대차 계약서의 존재사실을 인정해 임대차계약서에 기입한 날자를 확정일자라고 한다.

확정일자의 효과를 조금더 자세히 설명하자면 건물을 임차하고 확정일자를 받아놓으면 그건물이 나중에 경매나 공매로 타인에게 넘어간다 하더라도 확정일자를 기준으로 보증금을 받을 수 있다.

그러나 확정일자는 상가건물의 모든 임차인에게 해당되는 것이 아니라 해당지역별로 환산보증금이 정해져 있다.

지역별로 다음 표와 내용들을 참고하기 바란다.

지 역	환산보증금액	환산보증금계산방법예시와 결과
서울특별시	2억4천만원이하	보증금1억 월세 100만원일 경우 환산보증금 2억 계산방법 : 보증금1억+(월세100만원x100)=2억 지역효과 : 상가임대차보호법 보호대상
과밀억제권역(서울제외)	1억9천만원이하	보증금1억 월세 100만원일 경우 환산보증금 2억 계산방법 : 보증금1억+(월세100만원x100)=2억 지역효과 : 상가임대차보호법 보호제외대상
광역시 (인천제외)	1억5천만원이하	보증금1억 월세 100만원일 경우 환산보증금 2억 계산방법 : 계산방법 : 보증금6천만+(월세80만원x100)=1억4천만원 지역효과 : 상가임대차보호법 보호대상
기타지역	1억4천만원이하	보증금1억 월세 100만원일 경우 환산보증금 2억 계산방법 : 계산방법 : 보증금6천만+(월세80만원x100)=1억4천만원 지역효과 : 상가임대차보호법 보호제외대상
★ 환산보증금 계산방법=> 보증금+(월세x100)=환산보증금

◆ 확정일자를 받기위한 구비서류 및 절차

지 역	환산보증금계산방법예시와 결과
신규사업자	임대차계약서 원본/ 사업자등록신청서/ 영업신고필증 사업장도면/ 본인신분증(대리인가능)
기존사업자	임대차계약서 원본/ 사업자등록증원본/ 사업자등록정정신고서 사업장도면/ 본인신분증(대리인가능)
절 차 : 세무서에 신청만으로 간단히 완료

◆ 확정일자를 받았을때 보호받는 내용

▶ 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 당해건물이 경매, 공매등으로 발생된 금액한도내에서 확정일자의 후순위자 보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다.(단 금액이 부족할 경우 금액한도까지에서만 인정)

▶ 최초의 임대차 계약기간을 포함해 전체 임대차계약기간 5년내에서 5년간 계약갱신을 요구할 수 있다. (단 임대인은 임차인이 임대료를 히이상 연체하거나 임대인의 동의없이 전대를 놓는경우 계약갱신을 거절할 수 있다.)

▶ 임대료 인상 인정범위인 연12% 한도내에서 임대료 인상폭을 한정하여 임대차갱신을 요구할 수 있다. (단,임대인도 경제여건의 변동으로 임대료의 조정이 필요한 경우 연 12%내에서 임대료 인상을 요구할 수 있음)

◆ 확정일자가 없어도 최우선 변제되는 "최우선 변제권이 있는 소액 보증금 변제제도"

지 역
지 역	소액임차인기준	최우선변제금액
서울특별시	4500만원이하	1350만원까지 우선변제
과밀억제권역(서울제외)	3900만원이하	1170만원까지 우선변제
광역시(인천,군지역제외)	3000만원이하	900만원까지 우선변제
기타지역	2500만원이하	750만원까지 우선변제

이상에서 설명드린 바와 같이 창업에 있어서 최소한의 안전책에 대한 대비를 해두는것은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

임대를 놓은 건물주는 자신의 개인 사정이나 사업상 임차인이 임차한 건물을 담보로 제공하거나 사업부진으로 인한 세금체납(특히 국세체납)등으로 임차인의 의사와 관계없이 임차건물에 대한 중대한 변수가 있을 수 있으며 이에 대한 대비가 꼭 필요해 지는 이유이기도 하다.

대개 채권채무가 설정된 설정일자에 따라 배당순위가 결정되게 되며, 배당금액은 후순위자로 갈수록 자칫 받지 못할 수 도 있다.

다른 한편으로 창업세무 강좌에서 상가임대차보호법에 따른 내용을 언급하는 이유는 설사 건물주의 국세체납에 따른 처분절차가 있어서 국가가 국세 또는 가산금을 징수하는 경우가 있다 하더라도 임대차에 관한 보증금 가운데 임차인이 우선하여 바을 수 있는 일정금액은 국세에 우선하기 때문이다.

국세보다 우선하기 위한 요건: 경매신청의 등기전에 건물에 입점하여 사업자등록을 필해야하며, 관할 세무서장의 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 임차 보증금이 위에서 쭈욱 설명해온 일정금액 이하여야 한다

NOTE

상가임대차보호법에 따른 확정일자는 창업자가 준비해야할 위험관리 시스템이다.

임대인의 지위는 변하지 않지만 임대인의 환경은 창업자가 영업중인 중에도 얼마든지 변할 수 있다. 임대인의 변화에 대한 위험관리를 사전에 해두지 않으면 큰코다칠 수가 있다.

"아는게 힘이다" 국세보다 우선 지급받을 수 도 있는 귀중한 창업자금에 대한 최후보루를 만들어 두자.

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