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투자비타민 - 신규분양상가 공급시장의 주체별 성격을 알자

- 올바른 투자 결정을 위해서는 분양상가 시장의 주체별 역활과 성격을 이해해야 한다.-

상가의 공급시장은 최초 필지 개발을 통해 신규공급되는 분양상가에서 시작된다.

이렇게 공급된 신규분양상가는 수분양자를 통해 주인을 만나게 된후 소유주의 투자수익실현을 위해 임대공급물량으로 나오게 되는것이 보통의 공급과정인데 이런 공급과정에서의 흐름과 각 흐름에 따른 시행사, 시공사, 분양대행사, PM사(프로젝트메니저), 시행대행사, 자금관리사, 신탁사, 위탁관리운영회사등등 복잡하고 다양한 참여업체의 성격들에 대해서 투자자들의 이해가 필요하다.

시행사 : 실제로 그 사업을 책임지고 맡아 관리하는 회사

-경우에 따라 시행대행사를 선정하거나 신탁사에 개발신탁을 의뢰해서 개발업무를 대행의뢰하기도 하는데 최종적 수익성과의 책임을 지기는 하지만 개발업무를 위탁하였을 경우 위탁기간중 업무는 위탁사에 있다고 보는것이 타당하다.

분양(대행)사 : 시행사와 해당 부동산에 대한 판매(분양)업무를 시행사를 대행하여 수행하기로 계약을 체결하고 분양의 모든 업무를대행하는 회사

-분양업무의 전문성을 인정받아 시행사로부터 판매대행을 의뢰받아 분양업무를 수행하지만 판매와 관련하여 시행사로부터 위임받은 업무의 범위에 대해서 수분양자와의 마찰이 가장 많이 일어나는 업체로서 소속직원들의 구성에 있어 자유근로소득자(프리랜서)들을 고용해 업무를 수행하는 것이 보통으로 해당현장에 대한 고용직원들의 업무에 대해서 책임을 지지만 개개인 영업사원에 대한 구속력이 취약한것이 현실

분양영업사원 : 시행사 소속으로 직영관리 되는 경우들도 있으나 보통의 경우 프래랜서형태로 프로젝트단위에 따라 현장에 근무하는 상품판매 담당자

PM(프로젝트메니저) : 해당상가를 개발하는 프로젝트에 있어서 시행사에게 개발기획제안, 판매마케팅 제안, 프로젝트파이낸싱(프로젝트단위 자금 알선), 시공사 선정등등의 업무를 일정한 권한과 책임을 가지고 업무를 진행하는 프로젝트의 조율자

시행대행사 : 시행사의 부족한 시행능력을 대리하여 시행사의 업무를 대리하는 전문회사로 프로젝트메니저와 유사한 성격을 가지고 있으나 PM(프로젝트 메니저)가 개인이라면 시행대행사는 프로젝트 메니저를 담당하는 회사로서 프로젝트메니저보다 업무적 성격에 있어서 시행사의 업무조력을 넘어 시행업무 전반을 대리하는 대리회사

자금관리 : 상가의 개발및 분양등의 업무에서 발생하는 자금을 시행사를 대신하여 투명하게 집행관리 운영하는 회사

신탁사 : 시행사로부터 일정한 범위내의 업무를 신탁의뢰받아 시행사의 업무를 대리하는 회사

위탁관리운영회사 : 시행사가 개발하고 공급하는 상가의 건물에 있어 특정한 아이템과 목적등을 가지고 통일된 관리운영을 통해 공통의 이익을 도모하기 위해 설립된 회사로 수분양자들로부터 관리운영에 대한 제반권리를 위임받아 책임운영하는 회사

시공사 : 시행사가 개발 공급하는 상가의 건물을 공사하는 회사

이렇게 복잡하고 다양하게 참여하는 각각의 주체들에 대해서 투자자들의 이해가 필요한 부분들이 많은데 첫 번째는 각각의 역할에 따른 책임성의 한계부분이라고 할 수 있는데 분양시장에서 가장많이 발생하는 문제는 수분양자와 직접적 대면을 하게되는 분양영업사원과 수분양자사이에서 오가게되는 설명부분이다.

영업사원의 경우 실적증가를 위해 자신의 책임성을 벗어나는 이야기를 구두를 통해 약정하거나 개인자격으로 약정하는 경우들이 발생할 경우 분양대행사나 시행사또는 시행대행사등에서 책임성전가가 발생할 수 있으므로 투자자의 경우 최종적 책임을 확인할 수 있는 시행사의 확인을 문서화 하는 것이 필요하다.

두 번째는 시공사와 관련한 오해부분인데 상가의 규모가 매머드급이거나 주상복합상가일 경우 유명한 브랜드 업체가 시공을 맡는 경우가 많다.

이때 영업일선에서는 시공사의 브랜드 네이밍을 적극 활용하는 경우가 많지만 도표에서 보듯이 시공사는 시행사나 시행책임을 지고 있는 업체와의 계약에 의해 단순하게 시공책임만을 지고있는 점을 유의해야 한다.

즉, 유명한 브랜드 시공사가 시행책임이 있지 않다는점을 명심해야한다.

세 번째는 자금관리사와 투자자의 관계에 대한 이해인데 자금관리사의 경우 금융권이나 부동산 신탁사에서 맡는경우들이 있는데 보통 상가분양현장에서는 투자자금의 안정성이 확보되었다고 설명하게된다.

물론 이 설명은 크게 틀리지 않는 설명이다. 그러나 투자자들이 가장 오인하기 쉬운 부분이 자금관리사가 투자원금을 보장하는 것으로 오인하는 부분이다.

자금관리사는 말 그대로 자금을 관리하는 회사이다. 즉, 객관적인 공정성과 투명성이 일반인들에게 인식되지 않은 시행사를 대신하여 제3의 업체에서 해당상가현장과 관련된 자금관련 업무를 대행관리 하는것으로서 당해 사업현장과 관련없는 부당한 자금의 집행을 막고 투명하게 관리한다는 것으로 수분양자들이 납부한 대금으로 시행사의 일반관리비나 공사진에 따른 기성공사비 지급, 그리고 분양업무등에 수반되는 분양수수료, 광고홍보비등등의 비용의 집행을 투명하게 진행한다는 것에 불과하다.

이렇게 투명하게 집행하는데 투자자들이 무엇을 오인한다는 것일까? 궁금하게 여길수 있는데 이는 투자자들이 납부한 분양대금을 해당현장에 원인발생이 있는 자금의 경우 집행을 대리한다는 것을 뜻하므로 만일 분양이 원만하지 못하거나 예상치 못한 사업부진등으로 사업진행이 불가해지게되어 사업이 부도가 난다던가 하는 경우에 자금관리사가 투자원금 반환을 보장하는 것은 아니라는 점이다.

NOTE

신규분양상가 투자에 있어서 등장하는 다양한 업체의 성격과 참여자의 업무담당성격을 이해해야 투자대상처의 업무흐름을 이해할 수 있다..

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