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경매비타민 - 88.공유자의 우선매수권

공유자의 우선매수권

무더운 여름이 벌써 찾아온듯 합니다.

비가 온다고 했는데 햇볕만 따갑게 내려쬐는군요.

동탄신도시 발표이후 부동산시장의 침체가 다소 해갈되지 않는가 라는 생각도 듭니다.

원치않던 곳에서 호재가 발표된 후 오히려 다른곳에서 덕을 보는 형태인듯 합니다.

많은 사람들이 부동산시장이 바닥을 쳤지 않느냐는 문의를 많이 해옵니다.

하지만 당분간은 그 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다.

오늘은 경매시장에서 중요한 관전포인트 중 하나인 공유자 우선매수권을 알아보기로 한다.

먼저 예를 들어본다.

“용인시 처인구 삼가동 1000-1번지 임야 3000평 중 2900평 매각공고”

감정가는 300억원 이번 최저매각가는 192억원

아마도 삼가동의 땅 일부가 경매를 통해 매물로 나온듯 하다.

그런데 감정가는 300억원인데 두 번 유찰되어서 이번 최저매각가격은 감정가대비 64%인 192억원이다.

그럼에도 불구하고 아무나 매수를 신청하려하지 않는다.

바로 공유물지분에 대한 경매여서 그렇다.

그래서 타공유자가 있고 공유자가 우선매수권을 신청할 수 있는 물건이라서 일반인들이 쉽게 매수를 하지 못하는 것이다

우리 민사집행법 제140조에 의하면 공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다고 규정되어 있다.

아울러 이러한 규정의 경우에 법원은 최고가매수신고인이 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다고 규정하고 있다.

즉 다음과 같은 것이다

가령 위 삼가동 3000평중 2900평은 채무자 홍길동의 것이고 나머지 100평은 다른 공유자인 임꺽정의 것이라고 가정할 때,

이 땅은 맘만 먹으면 공유자인 임꺽정이 매수할 수 있는 것이다.

만약 이번 매각기일에 어떤 제3자가 입찰에 참여하여 200억원에 매수가격을 기재하여 최고가매수신고인이 되었다고 가정하자.

이때 공유자인 임꺽정은 매각기일이 끝날때까지(최고가매수신고인의 금액을 확인한 후 최종적으로 그날의 경매절차를 모두 마감하려고 하는 순간까지) 같은 가격으로 그 공유물을 매수할 수 있는 것이다.

제3자의 입장에서 보면 공유자를 위하는 너무도 일방적인 게임이라고 느낄수도 있을 것이다.

그러나 공유자의 입장에서는 새로운 법률관계의 설정으로 인한 다툼을 만들지 않고 본인이 이러한 우월한 지위에서 경매목적물을 매수할 수 있다는 긍정적인 면을 최대한 느낄 수 있을 것이다.

이때 중요한 것은 공유자의 우선매수권은 언제까지 신청하여야 하는가?

앞서 언급한대로 집행관이 모든 입찰물건에 대한 개찰을 마치고 경매절차의 최종 마감을 알리기전까지 하면 되는 것이다.

또한 공유자우선매수신청권의 행사는 사전에 할 수도 있고 매각기일 당일날 최고가 매수신고인이 있는 것을 확인하고 할수도 있다.

만약 사전에 공유자우선매수권을 신청해놓았는데 최저매각가격 이상으로 매수한 자가 없다면 공유자가 최저매각가격으로 매수한 것으로 본다.

또한 여러사람의 공유자가 있었을 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 된다고 하는점도 유념하시기 바란다.

NOTE

공유자위 우선매수권은 활용할때 집행관이 모든 입찰문건에 대한 경매최종마감을 알리기전까지 신청할 수 있다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무