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투자비타민 - 자기자본확보의 중요성을 간과하지 말자

- 리스크에 대응할 수 있으려면 자기자본 조달능력을 검증해 투자외형을 정해야한다.-

상가투자자의 입장에서 우를 범하기 쉬운것중 한가지가 상담과정에서 개발후 상가의 장밋빛 환상에만 너무 몰입해 자기자본으로 투자가능한 투자범위를 넘어서는 위험한 투자를 하는 일이다.

그러나 상가투자에서 잊지말아야 할 중요한 원칙중 한가지가 “상가투자는 여유자금의 범위내에서 해라”라는 철칙과도 같은 말이다.

필자에게 2007년 2월경 상담의뢰한 경우가 그 대표적인 케이스인데 내용인즉 2005년 여름 친구의 권유로 난생처음 부동산 투자를 하게되었다고 하셨다.

의뢰자께서 투자한 지역은 송파구 00동에 위치한 상가인데 2006년 준공이 난후로도 6개월여가 지나도록 매매도 임대도 안되는 상황이 되자 다급한 처지가 되어가는 중이라는 것이었다.

외형적인 컨디션을 보면 지하철 역에서 불과 20여미터떨어진 초역세권입지인데다가 지하에 유명 할인매장업체가 입점하는등 단순평가요소에서는 나쁘지 않은 환경을 가지고 있는 상태였다.

특히나 의뢰자는 1층점포 2개를 무리해서 분양을 받으면서 1개점포는 약국으로 임차가 확정된 점포를 분양계약을 체결하며 임대차계약서를 확인했으며, 나머지 한개 점포는 향후 임대가능성을 밝게보고 분양계약을 체결하였다.

그러나 현재 약국임차자리는 약국을 임차하기로 한 임차인이 분양사무실과 계약당시의 조건과 약속내용이 틀리다는 이유로 입점을 하지 않고 있으며 의뢰자는 이점포와 관련해 6억원의 융자를 받은 상태이며, 나머지 점포는?중도금과 잔금을 연체중인 상황이었다.

보다 심각한 문제는 자신의 거처인 아파트를 상가투자를 위해 6억4천만원에 담보융자하여 자금을 사용하고 있어서 현재 상가투자와 관련한 수익은 전무한 상태에서 오히려 매월 7,000,000원에 달하는 금융이자를 부담하고 있는 심각한 상황을 맞이하고 있는중이었다.

두 개점포를 분양기위한 총 분양대금 22억 5찬만원중 12억 4천만원을 융자를 통해 조달하고 있는 것이었다.

특히 융자금조달을 위해 생활거처의 가장 기본적인 거주아파트마저 담보로 활용하고 있는 위험한 투자를 결행한 댓가는 현재 혹독한 시련으로 고통을 주고 있는 셈인것이다.

이 의뢰자의 경우 가장 큰 실수는 무엇일까?

그것은 상가의 입지와 관련하여 주변부 개발계획등의 장밋빛 전망에 대한 기대를 지나치게 긍정적으로만 해석하여 접근하였던것이 가장 큰 실수라고 할 수 있다.

즉 의뢰자가 투자하신 상가는 시일이 경과되면서 상권이 조금씩 형성되어져 나갈 상권인데 주변의 장지택지개발지구와 마천 택지개발지구등 많은 개발호재가 마치 바로 상가의 활성화에 직결되는 긍정적 요소로 착각하는 환상을 통해 해당상가에 잠재적 호재로 작용할 수 는 있으나 직접적 혜택을 줄수 없는 호재에 대해서 지나치게 낙관적 판단으로 일색하였다는 점이다.

다만, 중장기적 관점에서 문정, 장지, 마천등이 개발되면서 거여지역도 개발영향을 받아 중장기적 관점에서는 호재로 작용할 수 있다고 판단할 수는 있다.

그러나 이러한 요소들이 피부적 체험으로 다가오기까지 시일이 경과되어야 하는 점을 간과한채 자금의 유동성을 감안하지 않고 무리하게 자금 계획을 세운것이 화근이 된것이다.

두 번째로는 선임대가 완료되었다고 하는 점에 대한 지나친 맹신이 부른 화가 적지 않다는 점이다.

사전에 분양계약을 체결할 당시 자신의 점포에 세입자가될 임차인과의 사전정보교류없이 업체에서 하는 이야기만을 가지고 임대차게약 이행에 대해서 혹시 있을지 모르는 임대차계약 파기라든가 변수에 대한 고려를 전혀 하지 않고 보증금 수입과 월세수입계획을 통해 자금계획을 수립한 점이다.

사안이 이정도까지 진행되고 보면 현재로서 손쓸수 있는 것은 지극히 제한적인 상황인셈이다.

우선 당장 준공이 난 상태에서 등기가 난 약국예정 점포는 관리비 부담과 중도금과 잔금이 연체되고 있는 다른 점포는 연체료 부담이 발생하고 있으며, 매월 7백만원에 달하는 금융이자까지 물어야 하는 상황이고 보면 차분하게 다소 공실을 한두달 감내하고라도 임차인을 적정수순에 맞도록 기다리면서 구하는 것이 불가능해지게 된다.

결국은 정상화를 위해서는 손실을 감수하고라도 경쟁력이 다소 부족한 쪽 점포는 헐값에라도 매각해야 하는 상황이며, 경쟁력이 조금 더 있는 점포의 경우에도 임료를 싸게라도 해서 우선 급한 불을 꺼야지만 자금유동성 위기에서 다소나마 벗어날 수 있는 상황인 셈이다.

그러나 의뢰자가 전체자금의 70%정도선에 이르는 자기자본을 가지고 상가투자에 임했다면 현재의 최악의 상황에서는 다소 비켜설 수 있었을 것이다.

즉, 최종 잔금시기에 이자가 발생하는 금융자금을 사용하면서 임차인을 구하는 시간을 조절할 수 있는 시점이라면 보증금 수입이나 월세수입을 감안해 잔금시 발생하는 융자비용을 감내해 내면서도 충분히 상권의 미래가치가 실현되는 시기까지 견뎌낼 자금유동성을 가질 수 있는 것이다.

특히 생활안정의 가장 기본적 요건인 거주지마저 담보로 활용되고 있는 위험한 투자발상은 반드시 피해야하는 요소로, 상가투자에서 가장 기본적인 요소는 투자가치의 미래가치에 집착하는 것보다 안정적 운용이 가능한 구도를 짜보는 것이다.

주식투자든 부동산 투자든 투자분야의 성격을 막론하고 투자에 따른 철칙중의 철칙은 여유자금으로 하는 자기자본의 중요성이 얼마나 중요한지 깨닫게 되는 대목이다.

NOTE

예기치못한 리스크에 대응할 수 있으려면 자기자본 범위내에서의 합리적 투자범위를 설정해야한다.

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