:::::: 신세계부동산 중개업소 홈페이지 sangganews.com/025544404 ::::::

경매비타민 - 89.유치권을 조심하자

=유치권을 조심하자=

어느새 장마철이 시작되어 버렸습니다.

엊그제가 눈내리던 겨울인가 했는데.......

아침과 저녁의 일교차가 상당히 큰 이 시점에 여러분들의 건강을 염려해봅니다.

오늘 이 시간에는 유치권에 대해 알아보기로 합니다.

경매에서 흔히 유치권이라고 하면 통상 공사대금이 언급됩니다.

법원 부동산경매에 있어서 아파트나 상가 그리고 목욕탕 또는 카페 등의 공사를 한 공사업자가 공사를 진행하였음에도 불구하고 건축주가 공사비를 지급하지 않을 때 공사대금을 지급할때까지 위 공사한 부동산을 유치할 수 있는 권리를 유치권이라고 합니다.

경매에서 유치권이 가끔 등장하는데 유치권이라고 주장한다고 해서 모두 유치권이 되는 것은 아닙니다. 가장 즉 거짓 유치권이 많습니다.

그런데 왜 유치권을 조심해야 할까요?

그 이유는 간단합니다. 예를들어,

10억원짜리 건물이 있다고 가정해보죠. 이때 최저매각가는 8억원이라고 한다면 입찰자입장에서 만약 이번 최저매각가격 즉 8억원에 낙찰을 받는다면 2억원의 수익을 낼 수 있을 것입니다.

그런데 이 물건에 가령 5억원의 공사대금을 못받았다고 주장하는 유치권자가 있다고 가정하면, 최저매각가격인 8억원에 낙찰을 받았다 하더라도 차후에 위 건물의 명도를 받으려고 한다면 유치권자의 공사대금 5억원을 지불해야 합니다.

따라서 10억원짜리 건물을 낙찰가 8억원 + 유치권 공사대금 5억원 = 13억원을 주고 경매로 매수한 꼴이 되는 것입니다.

경매의 가장 큰 장점 중의 하나가 시세보다 저렴하게 부동산을 매수할 수 있다는 것인데 시세보다 무려 30% 비싸게 매수한 것이나 다름없습니다.

따라서 유치권이라고 언급이 되어 있는 곳이라면 반드시 임장을 해서 유치권이 존재하는지 존재한다면 그 금액은 어느정도인지를 잘 파악해야 합니다.

앞선 언급한 바대로 유치권자라고 해서 무조건 유치권이 되는 것은 아니고 다음의 2가지 요건은 꼭 구비하고 있어야 합니다.

첫째, 유치권을 주장하는 채권이 그 부동산에 관하여 생긴 채권(즉 견련성)이어야 한다는 점입니다.

둘째, 유치권자가 직접점유를 하건 간접점유를 하건 적법하게 점유하고 있어야 한다는 점입니다.

만약 위 2가지 요건에 하나라도 흠결이 있다면 진정한 유치권이라고 하기에는 힘들것입니다.

실무에서 유치권은 굉장히 어려운 부분입니다.

왜냐하면 다른 채권자들과 달리 유치권자는 어느 시점까지 자신의 권리나 배당요구를 하여야 하는 권리가 아니기때문입니다.

낙찰이 되어 명도가 들어오는 시점에 유치권을 주장한다고 해도 적법한 유치권이라고 한다면 매수인이 책임을 져야 한다는 것이 유치권의 무서움입니다.

사견임을 전제로 유치권 역시도 다른 채권자들처럼 일정한 기한까지 권리신고를 한 자만이 유치권을 주장할 수 있게끔하는 법적제도가 생겼으면 합니다.

아울러 거짓 유치권자에 대해서는 차후 인도명령을 통해 점유의 이전을 받으면 될 것이고요 만약 진정한 유치권자라고 한다면 명도소송을 통해 점유의 이전을 받을 수 있을 것입니다.

NOTE

낙찰이후 명도시점에서도 발생할 수 있는 유치권 주장의 위험성을 알고 사전에 꼼꼼한 조사가 필요하다.

- 자료 인용 시 인터넷주소"www.sangganews.com"와 한글상호 "상가뉴스레이다"를
병행하여 표기할시 본 내용의 복제와 전제를 허용합니다.

설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무