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창업비타민 - 장사가 잘되는 입지 찾기 - 2

- "상권도 변하는데 개별입지는 두말할 필요가 없다. -

필자는 당사의 레이다경제연구소 직원과 함께 지난 보름간에 걸쳐 서울지역의 주요 상권을 탐방하였다.

나름대로 기본적인 상권의 입지들을 머리속에 그리고 있지만 본 강좌가 실질적인 도움을 주기위한 강좌이듯이 좀더 보강된 지식업그레이드를 위해 일일 100여키로미터의 강행군을 보름여간 진행하면서 도심지역의 주요상권들을 다시한번 살펴보는 시간을 갖고 다시한번 시간과 배후성향, 입지변화등에 의해 주요상권들의 변화들을 직접 체험한 귀중한 시간이 되었다.

필자의 지난 시간 강좌의 내용은 현장답사의 중요성에 대해서 언급하였듯이 본인의 모든것이 걸린 창업이라면 더욱 현장답사의 중요성에 대해서 절감하고 있으리라 믿는다.

많은 상권중에서 거시적 상권위축의 길을 걷고 있는 상권과 배후세대 상승에 따른 팽창상권, 흙속에 묻혀있는 진주 같은 숨겨진 상권을 하나씩 소개할까 한다.

▶ 위축 상권(목동로데오)

목동의 로데오 상권 한동안 의류로데오 상권의 서부 중심축의 하나였다. 그러나 필자의 탐방 기간의 경험은 참 남달랐다.

목동일대의 복합타운구성에 따른 대형 메이저 백화점의 진출과 할인점등의 앞다투는 진출속에 목동 로데오의 모습은 무권리 임대점포가 나올 정도로 그 입지가 위축되어 있었다.

목동 이나 기타 로데오 상권의 발달은 본래 로드샵의 브랜드 다양성에 있었다. 다리품을 팔게되는 번잡함은 있지만 브랜드의 다양성에 따른 소비자 기호 만족도에 따라 로데오상권의 팽창이 계속되어 왔으나 목동 로데오의 현주소는 메이저백화점의 진출에 따라 브랜드경쟁에서 밀린 패색이 드리운 모습이었다.

▶ 팽창 상권(신천역 상권)

대충 알다시피 잠실 신천역 상권은 본래도 먹자 유흥의 상권이 상당히 발달 되어 있었지만 현재진행형 상권은 폭발적인 상권의 팽창을 예고 하고 있다고 해도 과언이 아니다.

잠실 재건축에 의한 폭발적인 배후 세대확충에 따른 기대심리 팽배로 인해 하늘 높은 줄 모르는 권리금 상승과 함께 이곳저곳의 시설개선공사등이 지역상권 팽창의 분위기를 대신하고 있었다.

잠실재건축에 따른 배후세대 증가와 관련된 상권팽창은 송파 방이먹자상권에도 영향을 끼칠 정도로 꽤 영향력이 큰 변수중의 하나로 풀이된다.

▶항아리상권(사가정 상권 / 마천,거여 상권)

보통의 경우 상권의 형성은 편리한 교통접근성가 도로교통망을 전제요소로 하고 이런 사회기반시설에 대한 배후세대증가와 유동인구 증가를 가지고 상권형성과 팽창의 기본적인 요인들이 생성되게 되어있다

그러나 사가정 상권과 마천 거여 상권의 경우는 두가지 요소중 선순위에 해당하는 교통접근성에 기반을 둔 배후세대 증가와는 거리가 멀게 형성된 상권이다.

이런 이유로 인해 많은 사람들의 관심과 주목을 끌지는 못하지만 의외로 그속에는 흙속에 숨겨진 진주같은 상권들이 존재한다.

형태적인 분류로 치자면 항아리 상권같은 입지로 들어가기도 쉽지 않지만 나오기도 쉽지않아 내부적인 자체소비수요율이 상대적으로 타지역에 비해 충실한 지역 상권이다.

대부분의 일반상권은 근린생활소비는 근거리에서 기타 선택형소비는 중거리나 장거리 상권으로 이동하게 되어있어 중거리 장거리 선택소비의 실소비가 타지역에서 이루어지는 비율이 현저하게 높게 나타난다.

그러나 사가정 상권이나 마천,거여상권 같은 경우 타지역의 유동인구 유입을 기대하기는 어렵지만, 반대로 낙후되고 불리한 교통환경으로 인해 타지역으로의 원정소비 또한 대단히 불리한 상권의 입지를 갖추고 있어 불리함이 오히려 자체 소비율이 엄청나게 높게만드는 효자 요인으로 작용하고 있다.

여타 여러상권 60여군데 상권을 탐방하면서 느낀점중 유독 이상의 세가지 상권을 설명하는 이유는 단 한가지이다.

흔히 매체에 등장하는 어디상권하면 대충은 성공을 따놓은 당상이라거나 어느상권하면 괜찮다는 이야기는 별로 중요한 이야기가 아니다.

상권은 늘 변화한다는 지난 강좌의 이야기를 다시떠올려야 하는 이유가 여기에 있으며, 과거에는 가맹점을 따기위해 로비까지 해야했던 패스트푸드들 점포들이 즐비하게 반수이상 매매를 희망하며 권리금 건지기에 돌입해 있다는 사실들을 실제 변화된 상권의 모습을 파악하기 위해 탐방을 하였던 것이다.

하다못해 거시적인 상권도 이렇게 변화하는데 개별적인 입지가 변화한다는 것은 불보듯 뻔한일이다.

변화를 앉아서 알 수 있다면 아마도 창업분야를 점술가쪽으로 정하는것이 맞는지도 모를 일이다.

필자가 위에서 언급한 이야기도 결국은 모든 개별 상가의 입지를 설명한것은 아니다.

모든 개별상가는 잘되는 지역의 용꼬리 일수도 있고 안되는 지역의 닭머리 일수도 있다.

이걸 구분하는 눈과 판단력은 결국 현장 답사에서 나온다는것을 다시한번 강조하기 위함이다.

창업을 희망하는 많은 분들이여 다시한번 명심하시기 바란다. 바로 앞 강좌의 현장분석의 중요성을.....

NOTE

상권이 변하는데 장사목이라고 안변할까? 장사목을 분석하는데는 현장분석이 가장 기본이다.

기본은 누구나 다 알지만, 누구나 실천하는 것은 아니다. 그러나 실천한 결과와 실천하지 않은 결과는 크다.

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